Semaine du 14 au 21 septembre 2026
Synthèse législative, réglementaire et jurisprudentielle.
I. Législation et réglementation
Activité parlementaire sur le logement
Plusieurs propositions de loi intéressant le secteur du logement ont été déposées ou évoquées au cours de la semaine, selon le recensement opéré par la lettre JurisHebdo Immobilier (n° 1067 du 21 septembre 2026). Sont notamment en cause un texte durcissant les conditions d’accès au logement social, une proposition d’harmonisation des contrôles de l’assainissement non collectif, un dispositif de garantie universelle des loyers impayés, une proposition tendant à accélérer l’évacuation des occupations illicites, une demande d’application du taux de TVA réduit de 5,5 % aux équipements de climatisation, et une proposition instaurant des quotas de logements neufs au titre de la loi SRU. Ces textes demeurent à ce stade de simples propositions, non encore examinées en séance ; ils feront l’objet d’un suivi dans les prochaines synthèses.
Conseil des ministres du 16 septembre 2026
Le compte rendu du Conseil des ministres du 16 septembre 2026 mentionne, au titre du projet de loi dit « casseurs-payeurs », une nouvelle dérogation au principe d’insaisissabilité des aides personnelles au logement, qui permettrait leur saisie dans certaines hypothèses. Ce texte, encore en cours d’examen parlementaire et dont l’objet principal ne relève pas du droit de la construction, mérite d’être signalé en raison de son incidence potentielle sur le financement du logement des ménages concernés.
II. Jurisprudence
Réception judiciaire : le respect du contradictoire impose la présence de tous les locateurs d’ouvrage
Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 septembre 2026, pourvoi n° 24-19.593
La Cour de cassation rappelle que la réception judiciaire, prononcée en application de l’article 1792-6 du code civil, l’est nécessairement de façon contradictoire et ne peut donc être prononcée en l’absence des locateurs d’ouvrage concernés.
Portée pratique : cette solution met fin aux pratiques consistant, pour un maître d’ouvrage, à solliciter une réception judiciaire en écartant délibérément certains intervenants tenus pour responsables des désordres. Tous les constructeurs concernés doivent désormais être appelés à la cause pour que la réception judiciaire leur soit opposable.
Désistement d’appel contre le constructeur liquidé : l’assureur ne peut être tenu au-delà de ce qui a été jugé définitivement
Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 septembre 2026, n° 449 FS-B, pourvoi n° 24-18.678
Des maîtres d’ouvrage avaient confié l’extension et le rehaussement de leur maison à trois entreprises, ultérieurement liquidées, assurées auprès d’un même assureur de responsabilité décennale. Après avoir obtenu en première instance la fixation de leurs préjudices, ils s’étaient désistés de leur appel contre les constructeurs pour ne poursuivre que l’assureur au titre de l’action directe. La Cour de cassation juge que ce désistement emporte acquiescement au jugement de première instance et que l’assureur peut opposer les plafonds d’indemnisation ainsi irrévocablement fixés, quand bien même le droit d’action directe contre l’assureur demeure, en son principe, autonome de la dette de l’assuré.
Portée pratique : le maître d’ouvrage ne doit jamais se désister de son appel contre un constructeur, fût-il liquidé, sans mesurer l’incidence de cette décision sur le quantum recouvrable auprès de l’assureur. Lorsque le jugement de première instance sous-évalue le préjudice, l’appel doit être maintenu dans son ensemble ; la déclaration de créance au passif de la procédure collective doit par ailleurs être chiffrée avec précision.
Garantie décennale : une action exclusivement attachée à la propriété de l’ouvrage
Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 février 2026, pourvoi n° 24-11.092 (décision commentée pour la première fois cette semaine)
La Cour de cassation énonce que l’action en garantie décennale est attachée à la propriété de l’ouvrage et non à sa seule jouissance, de sorte que seul le propriétaire en titre dispose de la qualité pour agir contre les constructeurs au titre des articles 1792 et suivants du code civil. Un simple occupant ou locataire, fût-il directement exposé aux désordres, ne peut se prévaloir de cette action.
Portée pratique : les praticiens veilleront à vérifier systématiquement la qualité de propriétaire du demandeur avant d’engager une action décennale, notamment dans les configurations de démembrement de propriété, d’indivision en cours de liquidation ou de vente récente de l’ouvrage.
Bail commercial : la clause de hausse forfaitaire et automatique du loyer, sans plafond, est réputée non écrite
Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 septembre 2026, n° 468 FS-B, pourvoi n° 25-14.904
Une clause de bail commercial stipulant une majoration annuelle automatique et forfaitaire, sans plafond ni limite de durée, ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision. Elle doit dès lors être réputée non écrite dès lors qu’elle contrevient aux règles impératives de révision du loyer énoncées aux articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce.
Portée pratique : les preneurs peuvent solliciter la constatation du caractère réputé non écrit de telles clauses et la répétition des majorations indûment versées sur les cinq dernières années. Les bailleurs sont invités à auditer leurs baux comportant des majorations automatiques illimitées, à provisionner l’exposition rétroactive correspondante et à substituer aux clauses litigieuses des paliers plafonnés ou des indexations conformes à l’ordre public.
Lotissement : le cahier des charges cesse d’être opposable à la commune après rétrocession et déclassement des espaces communs
Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 septembre 2026, pourvoi n° 24-16.968
Lorsque le cahier des charges d’un lotissement prévoit le transfert de la totalité des voies et espaces communs à la commune, celle-ci n’acquiert pas pour autant la qualité de colotie et les stipulations du cahier des charges ne lui sont pas opposables. Une fois ces espaces incorporés au domaine public puis déclassés, seul le régime de la domanialité publique s’applique, de sorte que la vente ultérieure du bien échappe au contrôle des colotis.
Portée pratique : les colotis perdent leur action en nullité de vente ou en démolition dès lors que la rétrocession, l’incorporation au domaine public et le déclassement ont été régulièrement menés à leur terme. Le recours utile consiste à contester le déclassement devant le juge administratif dans le délai de recours contentieux, et non à assigner tardivement le tribunal judiciaire ; pour les notaires et acquéreurs, la sécurité juridique de l’opération repose sur la vérification de la chaîne complète des actes documentant rétrocession, incorporation et déclassement.
III. Autres points de vigilance
La doctrine spécialisée est revenue cette semaine sur les apports, en matière d’urbanisme, de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, s’agissant notamment de la sécurisation des permis de construire : sanction des recours abusifs sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme, et resserrement de la qualité pour agir des tiers requérants et des associations aux articles L. 600-1-1 et L. 600-1-2 du même code. Ce rappel doctrinal, sans texte nouveau à son origine, invite les praticiens à intégrer ces règles, en vigueur depuis le printemps, dans l’analyse des contentieux d’urbanisme en cours.
La veille hebdomadaire spécialisée continue par ailleurs de signaler, comme thèmes de fond à surveiller, la rénovation énergétique et le diagnostic de performance énergétique, l’amiante, le photovoltaïque, la trajectoire zéro artificialisation nette, le traitement des logements vacants et l’accès au logement social, sans qu’aucun texte ou décision notable n’ait été publié sur ces points au cours de la semaine écoulée.
Le cabinet intervient en droit immobilier, notamment pour les baux commerciaux et l’acquisition d’un immeuble par un non-résident.
Édition précédente : Synthèse hebdomadaire : droit immobilier et de la construction (7-13 septembre 2026)
Notre pratique : avocat en droit immobilier