Copropriété : les six points qui déterminent la validité de vos votes et de vos recours

En copropriété, un délai manqué vaut décision définitive : deux mois d’inaction suffisent à rendre inattaquable une assemblée irrégulière. Symétriquement, une résolution adoptée à une majorité inférieure à celle qu’exige la loi encourt la nullité, et la difficulté n’est presque jamais dans le décompte des voix, elle est dans la qualification de la décision. Le vrai débat commence après le décompte. Trois bases de calcul coexistent et se confondent constamment, deux mécanismes de passerelle permettent parfois de sauver un vote manqué, et un décret récent a bouleversé le point de départ du délai de contestation. Six points permettent aux syndics, conseils syndicaux et copropriétaires de sécuriser leurs assemblées et leurs recours.

Trois bases de calcul, trois effets radicalement différents de l’abstention

L’article 24 se calcule sur les seules voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance : abstentions et absences sont neutres, elles sortent du calcul. Absent ou présent, le sort diffère radicalement. L’article 25 se calcule au contraire sur la totalité des voix du syndicat, de sorte que l’abstention y équivaut à un vote négatif, l’absentéisme suffit à faire échouer la résolution. L’article 26 ajoute une double condition cumulative, de têtes et de tantièmes, où l’abstention pèse défavorablement sur les deux branches. La ligne de partage entre l’article 24 et l’article 25 se fait par l’objet dominant de la décision, non par l’addition de ses effets : la Cour de cassation a jugé que des travaux de réfection d’étanchéité relèvent de l’article 24, quand bien même ils emportent un gain énergétique, dès lors que leur objet principal est de remédier aux désordres constatés (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-21.429).

Les passerelles des articles 25-1 et 26-1 : des instruments efficaces mais mal maniés

Lorsque la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’article 25-1 impose un second vote immédiat, au cours de la même assemblée, à la majorité (plus accessible) de l’article 24. Le mécanisme équivalent de l’article 26-1 joue lorsque la double majorité de l’article 26 n’est pas atteinte mais qu’une approbation à la moitié des présents, représentant au moins le tiers des voix, a été recueillie : le second vote se tient alors, immédiatement, à la majorité de l’article 25, et non de l’article 24, erreur fréquente qui vicie la résolution. Aucune passerelle, en tout état de cause, ne permet de franchir les verrous d’ordre public de l’article 26 : l’assemblée ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives, une telle résolution étant nulle même votée à l’unanimité des présents.

Trois correctifs d’ordre public faussent l’arithmétique du décompte des voix

Lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part supérieure à la moitié des parties communes, ses voix sont réduites, en application de l’article 22, I, à la somme des voix de tous les autres copropriétaires, une règle qui joue pour toutes les majorités et modifie le calcul des seuils du tiers dans les passerelles. Le seuil bouge, la vigilance doit suivre. Un mandataire ne peut par ailleurs recevoir plus de trois délégations, sauf si le total des voix dont il dispose lui-même et de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat ; le syndic, ses proches et ses préposés ne peuvent ni recevoir mandat, ni présider l’assemblée. Enfin, le formulaire de vote par correspondance doit être reçu au plus tard trois jours francs avant la réunion, et si la résolution est amendée en séance, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant, ce qui, sous l’article 25, le fait basculer en votant négatif de fait, et peut faire échouer une résolution qu’un amendement de dernière minute aurait dû, en apparence, conforter.

Le délai de contestation de deux mois est un délai de déchéance qui ne pardonne rien

Le délai de deux mois pour contester une décision d’assemblée, ouvert aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants, ne se suspend pas, ne se proroge pas et n’est interrompu que par l’assignation au fond. Pour la notification postale, la Cour de cassation a jugé que le délai court du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, que le pli ait été retiré ou non, solution jugée conforme à l’article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842). Le copropriétaire non convoqué, s’il n’a pas non plus été régulièrement destinataire de la notification du procès-verbal, voit son action relever non du délai de deux mois mais de la prescription quinquennale de droit commun de l’article 42, alinéa 1er, un point souvent méconnu qui peut sauver une action qu’on croyait forclose.

Le décret du 22 décembre 2025 a inversé le principe : la notification électronique devient la règle

Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, applicable depuis le 25 décembre 2025, fait de la voie électronique le principe et de la voie postale l’exception, sur demande expresse du copropriétaire. Le délai de contestation a alors pour point de départ non la date d’envoi mais le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire de l’envoi, un point de départ techniquement distinct de celui de la notification postale, à documenter avec précision. Un simple avis de passage ne suffit pas. Il en résulte un motif de contestation entièrement nouveau : lorsque le procès-verbal a été notifié par voie électronique malgré une demande de maintien de la voie postale, le délai de deux mois ne court tout simplement pas, et l’action demeure ouverte dans le délai quinquennal de droit commun.

Un délai expiré ne se rattrape pas, mais il se contourne parfois par la bonne qualification de l’action

Le délai de deux mois s’applique à l’action en annulation d’une décision d’assemblée ; il ne s’applique pas à l’action tendant à faire réputer non écrite une clause du règlement de copropriété, laquelle est imprescriptible. Pour le praticien, la conséquence est déterminante : une clause statutaire viciée, découverte après l’expiration du délai de contestation de la décision qui l’a adoptée, peut souvent encore être combattue si l’action est requalifiée en demande tendant à la voir réputée non écrite, à condition de l’avoir identifiée comme telle avant d’engager la mauvaise action, la stratégie contentieuse se jouant dès la première lecture du procès-verbal et du règlement de copropriété.

Le cabinet Guyader Avocat a publié un guide pratique complet consacré aux délais d’action et aux seuils de majorité en copropriété, qui détaille l’architecture des majorités des articles 24, 25 et 26, les mécanismes de passerelle, le décompte des voix, le calendrier de l’assemblée générale et les prescriptions applicables. Il est accessible gratuitement, sur simple inscription, à l’adresse suivante : https://www.guyader-avocat.fr/telecharger-guide-copropriete-delais-majorites/