Guide pratique : acquisition transfrontalière d’un immeuble
Une acquisition immobilière transfrontalière ne se rattrape pas après la signature. Une procuration apostillée devant un notary public de Londres n’est pas authentique au sens du droit français et ne permet pas de consentir une hypothèque ; aucun acte reçu par un notaire étranger ne peut être publié au fichier immobilier français ; une société étrangère qui ne satisfait pas à ses obligations déclaratives devient redevable d’une taxe annuelle de 3 % sur l’immeuble. Ces difficultés ne tiennent pas à la complexité du marché, mais au fait que l’opération traverse des frontières juridiques que le contrat, lui, ignore. Le droit, lui, ne les ignore jamais. Voici les six points qui déterminent la validité d’une acquisition transfrontalière.
1. Le bien ne se déplace pas : la lex rei sitae gouverne le droit réel, pas le contrat
L’article 3, alinéa 2, du code civil pose la règle depuis 1804 : tout immeuble situé en France relève de la loi française pour son statut réel, quelles que soient la nationalité, la résidence ou la volonté des parties. Cette règle gouverne la nature des droits réels, les modes d’acquisition de la propriété, le régime des sûretés réelles et l’intégralité de la publicité foncière, mais elle ne gouverne ni les obligations contractuelles de la vente, qui relèvent du règlement Rome I, ni la capacité des parties, ni les pouvoirs des dirigeants d’une société acquéreuse. Cette dissociation est la source principale des sinistres : une opération peut être parfaitement valable au regard de la loi du contrat et demeurer sans effet réel dans l’État de situation. Valable ici, inopposable là-bas. L’article 11, § 5, de Rome I est décisif à cet égard : tout contrat portant sur un droit réel immobilier est soumis aux règles de forme de la loi du pays où l’immeuble est situé, dès lors qu’il ne peut y être dérogé par accord, l’exigence française d’acte authentique satisfait cette condition.
2. Le juge de la situation de l’immeuble est seul compétent, sans dérogation possible
L’article 24, point 1, du règlement Bruxelles I bis attribue une compétence exclusive aux juridictions de l’État membre où l’immeuble est situé pour les droits réels immobiliers, compétence d’ordre public procédural que ni une clause attributive de juridiction ni une clause d’arbitrage ne peuvent écarter (article 25, § 4). La Cour de justice interprète strictement ce critère : depuis l’arrêt Reichert (CJCE, 10 janvier 1990, C-115/88), seules les actions fondées sur un droit réel (opposable à tous) relèvent de cette compétence exclusive, à l’exclusion des actions fondées sur un droit personnel. L’arrêt Schmidt (CJUE, 16 novembre 2016, C-417/15) illustre le risque pratique : une même affaire peut se scinder entre le for contractuel pour l’annulation d’un acte et la compétence exclusive de l’article 24 pour la radiation au registre foncier, contraignant le demandeur à saisir deux juridictions dans deux États pour une opération unique, un risque à anticiper dès la rédaction des clauses de règlement des différends. Anticiper coûte moins cher que plaider.
3. Aucun acte reçu par un notaire étranger n’est publiable en France
L’article 710-1 du code civil est la disposition la plus fréquemment méconnue des dossiers internationaux : seul un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France peut donner lieu aux formalités de publicité foncière, le critère est celui de l’exercice, non de la nationalité. La sanction n’est pas la nullité mais l’inopposabilité : le transfert de propriété s’opère solo consensu entre les parties, mais l’acte non publié est inopposable à un second acquéreur diligent ou à un créancier inscrit (décret du 4 janvier 1955, article 30-1), ce qui, en pratique, équivaut à la perte du bien. La solution consiste à réitérer l’acte devant un notaire exerçant en France sur la base de procurations satisfaisant aux exigences de forme françaises. Particularité à ne pas négliger : dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, tout acte sous seing privé doit être suivi d’un acte authentique dans les six mois sous peine de caducité (loi du 1er juin 1924, article 42), un délai régulièrement dépassé dans les dossiers internationaux où s’additionnent traductions, procurations et contrôles anti-blanchiment. Chaque pièce manquante retarde la signature.
4. La procuration étrangère doit satisfaire à l’équivalence d’authenticité française
C’est le point de rupture le plus fréquent des dossiers transfrontaliers. La Cour de cassation a jugé, le 14 avril 2016 (n° 15-18.157), qu’un notary public qui se borne à certifier une signature, sans lecture ni explication de la portée de l’engagement, ne confère pas l’authenticité, et l’apostille n’y change rien, puisqu’elle n’atteste que la véracité de la signature et l’identité du sceau, non le contenu de l’acte. Les procurations reçues dans les pays de notariat latin sont généralement admises ; celles émanant de juridictions de common law ou des pays nordiques appellent un contrôle strict. La voie la plus sûre reste la procuration authentique reçue à distance par un notaire français, régie par l’article 20-1 du décret du 26 novembre 1971 : identification par le système du Conseil supérieur du notariat, recueil du consentement par visioconférence, signature électronique qualifiée du mandant. La forme a changé, la rigueur non. Point d’attention distinct : ni la Convention de La Haye de 1961 sur l’apostille ni le règlement (UE) 2016/1191 (dont le champ, souvent mal compris, se limite à l’état civil) ne dispensent de la traduction certifiée, obligatoire pour tout acte publié au fichier immobilier français.
5. Le paquet anti-blanchiment de 2024 transforme l’identification du bénéficiaire effectif en condition de signature
L’article 67 du règlement (UE) 2024/1624, d’application générale au 10 juillet 2027, imposera à toute entité constituée hors de l’Union de communiquer ses bénéficiaires effectifs au registre central d’un État membre avant l’achèvement de l’achat d’un bien immobilier situé dans l’Union, les structures détenant déjà un immeuble devant se régulariser avant le 10 janvier 2028. Pour les structures de détention offshore, l’identification cesse d’être une formalité postérieure pour devenir une condition de la signature. L’accès public au registre des bénéficiaires effectifs reste fermé depuis le 31 juillet 2024, à la suite de l’arrêt de grande chambre de la Cour de justice du 22 novembre 2022 (WM et Sovim, C-37/20 et C-601/20), qui a jugé cet accès disproportionné : seuls les autorités assujetties et les personnes justifiant d’un intérêt légitime y accèdent désormais. Le fichier s’est refermé sur lui-même. Trois vérifications de sanctions internationales restent non négociables : le règlement (UE) n° 269/2014 gèle de plein droit tout immeuble détenu par une personne désignée, la mesure de gel étant publiée au fichier immobilier et opposable même à un acquéreur de bonne foi (code monétaire et financier, articles L. 562-8 et L. 562-10) ; et l’article 5 quaterdecies du règlement (UE) n° 833/2014 prohibe l’enregistrement et la gestion de trusts dont un bénéficiaire est un ressortissant russe, disposition la plus opérante sur les structures de détention immobilière.
6. La convention fiscale attribue systématiquement l’imposition à l’État de situation
Les conventions calquées sur le Modèle OCDE attribuent le droit d’imposer les revenus immobiliers, les plus-values de cession d’immeubles et les gains de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière à l’État de situation du bien (articles 6, 13 § 1 et 13 § 4) : l’interposition d’une société étrangère n’offre donc, en règle générale, aucune échappatoire conventionnelle. En droits de mutation, le taux départemental de droit commun de 3,80 % peut être porté à 5 % depuis le 1er avril 2025, près de quarante départements, dont Paris, ayant adopté ce dispositif temporaire, portant le taux global à environ 6,3 %. Pour la plus-value de cession, l’article 244 bis A du CGI soumet le non-résident personne physique à un prélèvement de 19 %, un représentant fiscal accrédité étant requis pour les cédants établis hors de l’Union, sauf dispense de plein droit pour un prix de cession n’excédant pas 150 000 euros. Deux exonérations doivent être anticipées très en amont car elles sont enfermées dans des délais stricts : celle de l’ancienne résidence principale, subordonnée à une cession intervenant au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le transfert du domicile fiscal, et celle réservée aux ressortissants de l’Union ayant été fiscalement domiciliés en France au moins deux ans, plafonnée à 150 000 euros de plus-value nette.
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