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Questions fréquentes
Le plan pluriannuel de travaux est-il issu de la loi ELAN ?
Non. Le mot « pluriannuel » ne figure dans la loi ELAN du 23 novembre 2018 qu’à propos des établissements publics fonciers et des contrats sociaux, jamais de la copropriété. L’obligation vient de l’article 171 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui a réécrit l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Elle n’a produit effet qu’à compter du 1er janvier 2023 pour les grandes copropriétés et du 1er janvier 2025 pour les autres.
L’assemblée générale est-elle obligée d’adopter le plan pluriannuel de travaux ?
Non. Le syndicat doit faire élaborer le projet de plan, un document technique ; l’assemblée reste libre de l’adopter, en tout ou partie, à la majorité de l’article 25 (loi de 1965, art. 14-2, II). Un refus n’éteint pas l’obligation : la question doit être réinscrite à l’ordre du jour de chaque assemblée d’approbation des comptes qui suit.
Que risque une copropriété qui n’a pas de plan pluriannuel de travaux ?
Aucune amende, aucune nullité, aucune astreinte : ni l’article 14-2, ni le décret du 25 avril 2022 n’en prévoient. L’autorité administrative peut en revanche faire élaborer le plan d’office aux frais du syndicat (loi de 1965, art. 14-2, III), et à compter de janvier 2028 le registre national des copropriétés publiera l’existence ou l’absence du plan (arrêté du 23 juin 2026).
Quelle est la différence entre le fonds de travaux et le plan pluriannuel de travaux ?
Le fonds de travaux (loi de 1965, art. 14-2-1) est dû dix ans après la réception de l’immeuble, sans aucune dispense depuis le 1er janvier 2023. Le plan, lui, ne concerne que les immeubles de plus de quinze ans. Les deux compteurs sont indépendants : un immeuble réceptionné en 2014 doit déjà avoir un fonds de travaux, alors qu’il ne sera soumis au plan qu’en 2029.
Comment se calcule la cotisation minimale au fonds de travaux ?
Elle est au moins égale à 5 % du budget prévisionnel. Si un plan a été adopté, elle passe au montant le plus élevé entre ces 5 % et 2,5 % du montant des travaux programmés (loi de 1965, art. 14-2-1). Les sommes versées entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat et ne sont jamais remboursées au copropriétaire qui revend.
Que doit contenir la mise en demeure pour recouvrer une cotisation impayée au fonds de travaux ?
Depuis l’avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024 (3e civ., n° 24-70.007), confirmé par un arrêt du 18 juin 2026 (n° 24-19.950, FS-B), la mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant de chaque provision réclamée, à peine d’irrecevabilité de la demande en justice. Une mise en demeure globale ne suffit plus.