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Questions fréquentes sur l’acquisition d’un immeuble en France depuis l’étranger
Quels justificatifs le notaire exigera-t-il d’un acquéreur non résident ?
Le notaire est soumis aux obligations de vigilance de l’article L. 561-5 du code monétaire et financier, qui lui impose, avant d’assister son client dans la préparation ou la réalisation d’une transaction, d’identifier ce client et le cas échéant le bénéficiaire effectif, puis de vérifier ces éléments sur présentation de tout document écrit à caractère probant. En pratique, un acquéreur résidant à l’étranger doit prévoir une pièce d’identité en cours de validité, un justificatif de domicile récent, un acte de naissance et, s’il est marié, son contrat de mariage, souvent assortis d’une apostille et d’une traduction par un traducteur assermenté. L’origine des fonds fait l’objet de questions écrites auxquelles il faut répondre par des pièces : relevés, acte de cession, attestation bancaire. Réunir ces documents prend fréquemment plus de temps que la négociation elle-même, il faut donc les demander dès la signature du compromis.
Comment transférer les fonds depuis l’étranger ?
Le prix se règle entre les mains du notaire et non de la main à la main ni sur le compte du vendeur. Trois précautions évitent les blocages de dernière minute. La première est d’annoncer le virement à sa banque plusieurs semaines à l’avance, les transferts internationaux d’un montant élevé déclenchant des contrôles internes qui prennent des jours. La deuxième est de faire partir les fonds d’un compte ouvert au nom de l’acquéreur lui-même : un virement émis par un tiers, même proche, soulève une question d’origine des fonds que le notaire devra instruire au titre de l’article L. 561-5 du code monétaire et financier. La troisième est d’arrêter à l’avance la question du change, dont le coût se négocie et se compare. Un virement parti trop tard décale la signature, avec les conséquences que le compromis prévoit.
Un régime matrimonial étranger change-t-il quelque chose à l’acquisition ?
Beaucoup, car c’est lui qui déterminera à qui appartient le bien et ce qu’il en adviendra en cas de divorce ou de décès. Le règlement (UE) 2016/1103 du Conseil du 24 juin 2016, adopté dans le cadre d’une coopération renforcée entre dix-huit États membres, permet aux époux de désigner la loi applicable à leur régime matrimonial, en choisissant celle de l’État de la résidence habituelle de l’un d’eux ou celle de la nationalité de l’un d’eux au moment de l’accord. Ses règles de conflit ne s’appliquent toutefois qu’aux mariages célébrés après le 29 janvier 2019, ou aux choix de loi postérieurs à cette date. Un couple marié auparavant relève donc encore des règles antérieures. Le notaire demandera un certificat de coutume ou l’avis d’un juriste du pays concerné, ce qui se prépare en amont.
Peut-on acheter par l’intermédiaire d’une société étrangère ?
C’est possible, mais cela déclenche une taxe qu’il vaut mieux connaître avant de structurer l’opération. L’article 990 D du code général des impôts soumet les entités juridiques, personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables, qui possèdent directement ou par entité interposée un immeuble situé en France, à une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale du bien. L’article 990 E prévoit des exonérations, notamment pour les entités ayant leur siège en France, dans l’Union européenne ou dans un État lié à la France par une convention d’assistance administrative, à la condition de déclarer chaque année, au plus tard le 15 mai, la consistance et la valeur des immeubles ainsi que l’identité des associés détenant plus de 1 %. Ce régime a été modifié par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 : les structures constituées auparavant méritent d’être réexaminées.
L’acquisition peut-elle être bloquée par un droit de préemption ?
Elle peut être retardée, et dans certains cas empêchée. L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme subordonne toute aliénation soumise au droit de préemption, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve le bien, mentionnant le prix et les conditions de l’aliénation projetée. Le silence du titulaire du droit pendant deux mois à compter de la réception de cette déclaration vaut renonciation. Ce délai est suspendu s’il demande communication de documents ou la visite du bien, et s’il reste alors moins d’un mois, le titulaire dispose d’un mois pour se prononcer. L’action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte. Un acquéreur étranger doit donc intégrer ces deux mois à son calendrier, et ne pas réserver un déménagement sur la seule date du compromis.
En cas de litige sur l’immeuble, quel juge sera compétent ?
Le juge français, et il n’y a pas de choix à faire. L’article 24, point 1, du règlement (UE) n° 1215/2012 donne compétence exclusive, en matière de droits réels immobiliers et de baux d’immeubles, aux juridictions de l’État membre où l’immeuble est situé, sans considération du domicile des parties. Une clause attributive de juridiction désignant les tribunaux du pays de l’acquéreur serait donc inopérante pour un litige portant sur la propriété, une servitude, une mitoyenneté ou la validité d’une inscription. La conséquence pratique dépasse le contentieux : elle signifie que les pièces du dossier, les expertises et les actes de procédure seront français, et que la langue du dossier sera le français. Mieux vaut constituer et conserver ce dossier dans cette perspective dès l’acquisition, plutôt que de le reconstituer des années plus tard.
Quelle valeur a une procuration signée à l’étranger ?
Une procuration permet de signer sans se déplacer, mais sa forme conditionne son efficacité. Pour une vente reçue en la forme authentique, le notaire français exige en principe une procuration elle-même authentique, reçue par un notaire local ou par le consulat de France, et non un simple écrit signé. Suivant le pays d’origine, elle devra porter une apostille ou faire l’objet d’une légalisation, et être traduite par un traducteur assermenté. Deux points retardent régulièrement les dossiers. Le premier tient à la rédaction : une procuration trop générale est refusée, elle doit désigner le bien, le prix et les conditions essentielles. Le second tient au délai d’acheminement de l’original, qui se compte en semaines depuis certains pays. Il faut donc demander au notaire un projet de procuration dès la signature du compromis, et non quinze jours avant l’acte.
Combien de temps prend l’opération, du compromis à l’acte ?
Compter trois à quatre mois pour une acquisition ordinaire, davantage pour un acquéreur non résident. L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ouvre d’abord à l’acquéreur non professionnel un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Lorsque la vente est reçue en la forme authentique sans promesse préalable, il bénéficie à la place d’un délai de réflexion de dix jours, pendant lequel l’acte ne peut en aucun cas être signé. S’y ajoutent les deux mois du droit de préemption, l’obtention éventuelle du prêt, et pour un non-résident la collecte des pièces d’état civil apostillées et traduites. Ce sont ces dernières, plus que la procédure française, qui allongent le calendrier. Les demander le jour du compromis est le meilleur moyen de tenir la date.