Avocat pour l’acquisition d’un immeuble en France par un non-résident

Acheter un bien immobilier en France depuis l’étranger suppose de composer avec un système notarial, une fiscalité et un droit de la famille souvent différents de ceux du pays de résidence. Le notaire instrumente la vente ; il ne défend pas les intérêts particuliers de l’acquéreur étranger ni ne coordonne ses conseils. C’est le rôle de l’avocat.

Le cabinet accompagne les acquéreurs non-résidents, particuliers et sociétés, de la lettre d’offre à la remise des clés, en français et en anglais.

Le risque : signer un avant-contrat qui engage définitivement sans en mesurer les conséquences

La promesse ou le compromis de vente est en France un contrat ferme : au-delà du délai de rétractation de dix jours de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur qui se retire perd l’indemnité d’immobilisation, en général 10 % du prix, et peut être contraint à l’exécution forcée. Les conditions suspensives, notamment de financement, doivent être rédigées avec précision.

La structure d’acquisition emporte des conséquences durables : détention directe, indivision, société civile française ou société étrangère modifient la fiscalité des revenus, de la plus-value, de l’impôt sur la fortune immobilière et de la transmission, ainsi que l’application de la taxe de 3 % de l’article 990 D du code général des impôts pour les entités opaques. Le régime matrimonial et la loi successorale applicables, déterminés par les règlements européens, doivent être vérifiés avant la signature.

La solution juridique : préparer l’acquisition avant de s’engager

Le cabinet relit et négocie l’offre et l’avant-contrat : prix, conditions suspensives, calendrier, garanties du vendeur, diagnostics, situation locative et urbanistique du bien, servitudes, charges de copropriété et travaux votés. Il vérifie les diagnostics et les procès-verbaux d’assemblée pour détecter les travaux à venir et les litiges en cours.

Il arbitre la structure de détention avec les conseils fiscaux du pays de résidence, organise le financement et les garanties, et coordonne le notaire français, le notaire ou l’avocat étranger et la banque. Ces étapes sont détaillées dans le guide pratique sur l’acquisition transfrontalière d’un immeuble et son analyse en six points.

Comment le cabinet intervient

Le cabinet intervient dès la recherche, en analysant les biens présélectionnés et en dialoguant avec l’agent immobilier et le vendeur. Il rédige ou amende l’avant-contrat, suit la levée des conditions suspensives, prépare les procurations et la signature à distance, et vérifie le projet d’acte authentique avant la vente.

Après l’acquisition, il assiste le propriétaire non-résident dans la gestion juridique du bien : mise en location, assemblées de copropriété, travaux, litiges avec le vendeur ou les entreprises, revente et fiscalité de la plus-value avec désignation, le cas échéant, d’un représentant fiscal.

Cas typiques d’intervention

Les situations ci-dessous sont des cas de figure illustratifs, inspirés de la pratique du cabinet et rendus anonymes.

Acquéreur britannique d’un appartement parisien

Un couple résidant à Londres achète un appartement à Paris. Le cabinet relit le compromis, obtient l’insertion d’une condition suspensive de financement adaptée à une banque étrangère et détecte des travaux de ravalement votés non mentionnés par le vendeur, dont le coût est déduit du prix.

Société étrangère acquérant un immeuble de rapport

Une société luxembourgeoise acquiert un immeuble de bureaux. Le cabinet coordonne l’audit des baux, la structuration de la détention au regard de la taxe de 3 % et la documentation de la vente.

Succession internationale et bien en France

Des héritiers résidant aux États-Unis doivent gérer un bien français. Le cabinet détermine la loi applicable à la succession, coordonne le notaire et organise la vente du bien.

Pour la fiscalité, le financement et les erreurs à éviter, voir notre article Acheter un bien en France en tant que non-résident : fiscalité, financement, pièges.

Questions fréquentes sur l’acquisition immobilière par un non-résident

Un non-résident peut-il acheter librement un bien en France ?

Oui, il n’existe pas d’autorisation préalable d’achat pour un particulier étranger, quelle que soit sa nationalité. Les difficultés sont ailleurs, et elles sont pratiques plutôt que juridiques : ouverture d’un compte bancaire français, obtention d’un financement local, vérifications d’identité et d’origine des fonds imposées au notaire et à la banque au titre de la lutte contre le blanchiment, et délais d’obtention des pièces d’état civil étrangères, parfois soumises à traduction et légalisation. Ces formalités déterminent en pratique le calendrier de l’opération. Les anticiper dès la signature du compromis, et non à l’approche de l’acte authentique, est ce qui distingue une acquisition fluide d’une opération qui s’enlise pendant des mois.

Faut-il acheter en son nom propre ou par une société ?

La question se tranche au regard de trois paramètres, jamais par principe. L’usage du bien, résidence personnelle ou investissement locatif, qui commande le régime fiscal des revenus. La transmission envisagée, la détention par une société civile facilitant la répartition entre héritiers et les donations progressives. Et la fiscalité applicable dans l’État de résidence de l’acquéreur, qui peut traiter défavorablement la détention indirecte. Une structure choisie pour un motif et défavorable pour un autre est une erreur coûteuse, difficile à corriger après l’acquisition. L’arbitrage se fait donc avec un conseil fiscal des deux côtés, avant la signature du compromis, la forme de détention ne se modifiant ensuite qu’au prix d’une nouvelle mutation.

Quelle loi s’applique à la succession du bien ?

La question est sensible pour un non-résident et ne se règle pas par la loi française seule. Le règlement européen sur les successions désigne en principe la loi de la dernière résidence habituelle du défunt, tout en permettant de choisir la loi de sa nationalité par une disposition à cause de mort. Un acquéreur étranger peut donc voir son bien français soumis à une loi successorale étrangère, ou l’inverse. S’y ajoute la fiscalité, régie par les conventions bilatérales lorsqu’elles existent, qui répartissent le droit d’imposer et évitent la double imposition. Ces deux questions se traitent ensemble et avant l’acquisition, le choix de la structure de détention en dépendant directement.

Comment signer si l’on ne peut pas se déplacer ?

Par une procuration, ce qui est courant mais demande de l’anticipation. La procuration établie à l’étranger doit répondre aux exigences de forme françaises et être authentifiée, souvent devant un notaire local puis apostillée ou légalisée selon le pays, avec traduction assermentée. Ce circuit prend plusieurs semaines dans certains États. Deux précautions s’imposent. Faire préparer le projet de procuration par le notaire français dès la signature du compromis, afin que son contenu corresponde exactement à l’opération et aux pouvoirs nécessaires. Et vérifier que le mandataire désigné n’a pas d’intérêt contraire, un agent immobilier ou un vendeur ne pouvant pas représenter utilement l’acquéreur dans un acte où il est partie prenante.

Quelles vérifications faire avant de signer le compromis ?

Les mêmes que pour un acquéreur résident, mais avec moins de marge d’erreur, puisqu’on ne repasse pas facilement. La situation d’urbanisme et les servitudes, le règlement de copropriété et les procès-verbaux des trois dernières assemblées, l’état des charges et des travaux votés ou envisagés, le dossier de diagnostics, la situation locative si le bien est loué, et l’absence d’inscriptions hypothécaires non purgées. S’y ajoutent, pour un non-résident, le régime fiscal des revenus locatifs futurs et les obligations déclaratives dans son pays de résidence. Une visite sur place ou, à défaut, une visite déléguée avec reportage détaillé reste indispensable : les photographies d’annonce ne montrent ni la vue réelle ni les nuisances.

Quelle fiscalité s’applique à la revente ?

La plus-value réalisée par un non-résident lors de la cession d’un bien situé en France est imposable en France, selon des modalités propres et sous réserve des conventions fiscales, et le vendeur non résident doit en règle générale désigner un représentant fiscal au-delà de certains seuils et hors de l’Espace économique européen. Deux conséquences pratiques. Le coût de ce représentant, calculé en pourcentage du prix, doit être intégré au calcul de rentabilité dès l’acquisition et non découvert au moment de la vente. Et les justificatifs de travaux et de frais, qui majorent le prix d’acquisition et réduisent la plus-value, doivent être conservés pendant toute la durée de détention, souvent plusieurs décennies.

Faut-il un avocat en plus du notaire ?

Les deux rôles ne se recouvrent pas, et la confusion coûte cher aux acquéreurs étrangers habitués à un système où le conseil et l’acte sont réunis dans la même main. Le notaire est un officier public : il authentifie la vente, en garantit la validité formelle et assure la publicité foncière, mais il reste impartial et ne défend l’intérêt d’aucune des parties. L’avocat n’a qu’un client. Il négocie l’avant-contrat, qui est l’acte où presque tout se joue, discute les conditions suspensives, vérifie l’urbanisme, les servitudes et le bail éventuel, coordonne les conseils du pays de résidence et anticipe les conséquences fiscales et successorales. Son intervention est utile avant le compromis, rarement après.

Les dossiers de cette matière sont suivis par Hervé Guyader, avocat au barreau de Paris et docteur en droit.