Avocat en malfaçons et garantie décennale à Paris

Le droit de la construction repose sur la réception des travaux (article 1792-6 du code civil), qui fait courir les garanties légales : parfait achèvement pendant un an, bon fonctionnement pendant deux ans (article 1792-3), décennale pendant dix ans pour les désordres compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination (articles 1792 et 1792-4-1). L’assurance dommages-ouvrage de l’article L. 242-1 du code des assurances préfinance les réparations sans attendre la recherche des responsabilités.

Le cabinet intervient pour les maîtres d’ouvrage, particuliers, copropriétés et entreprises, et pour les constructeurs mis en cause.

Le risque : des désordres qui s’aggravent pendant que les responsables se renvoient la faute

Face à une malfaçon, le maître d’ouvrage est confronté à une chaîne d’intervenants : entreprise générale, sous-traitants, architecte, bureau d’études, contrôleur technique, et leurs assureurs respectifs. Chacun conteste sa part, et le temps passe. Les garanties légales sont enfermées dans des délais stricts qui ne s’interrompent que par une action en justice ou une reconnaissance de responsabilité.

L’abandon de chantier ou la liquidation de l’entreprise ajoute un risque financier : les acomptes versés sont perdus si le contrat n’a pas prévu de garantie, et la reprise des travaux par une autre entreprise suppose de constater l’état du chantier de manière opposable. Sans réception, les garanties légales ne courent pas et l’assurance dommages-ouvrage ne joue que dans des cas limités.

La solution juridique : réception, déclaration de sinistre et expertise contradictoire

La stratégie dépend de la date d’apparition du désordre et de sa gravité. Dans l’année de la réception, la garantie de parfait achèvement oblige l’entreprise à reprendre tous les désordres réservés ou signalés. Au-delà, la garantie décennale s’applique de plein droit, sans preuve de faute, aux désordres graves ; les autres relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun.

La déclaration de sinistre à l’assureur dommages-ouvrage ouvre un délai de soixante jours pour la prise de position et de quatre-vingt-dix jours pour l’offre d’indemnisation. En parallèle, l’expertise judiciaire ordonnée en référé sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile établit les causes, les responsabilités et le coût des reprises de manière opposable à tous.

Comment le cabinet intervient

Le cabinet organise la preuve dès l’apparition des désordres : constat, mise en demeure, déclaration de sinistre, assignation en référé-expertise de tous les intervenants et de leurs assureurs. Il suit les opérations d’expertise, formule les dires, puis négocie l’indemnisation ou assigne au fond.

En cas d’abandon de chantier, il fait constater l’état des travaux, met en demeure l’entreprise, prononce la résiliation du marché et organise la reprise par une autre entreprise aux frais du défaillant. Il conseille également les maîtres d’ouvrage à la réception, moment décisif où se cristallisent les réserves et les garanties, et défend les constructeurs et leurs assureurs dans les procédures engagées contre eux.

Cas typiques d’intervention

Les situations ci-dessous sont des cas de figure illustratifs, inspirés de la pratique du cabinet et rendus anonymes.

Infiltrations généralisées en toiture-terrasse

Une copropriété subit des infiltrations récurrentes trois ans après la réception. Le cabinet déclare le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage, obtient une expertise judiciaire et le financement de la réfection complète de l’étanchéité.

Maison individuelle, entreprise en liquidation à mi-chantier

Un particulier voit son constructeur placé en liquidation avec 60 % des travaux réalisés. Le cabinet fait constater l’état du chantier, mobilise la garantie de livraison et organise l’achèvement par un autre constructeur.

Architecte mis en cause pour un défaut de conception

Un architecte est assigné pour un désordre de structure. Le cabinet démontre que le désordre résulte d’une modification d’exécution décidée par l’entreprise et obtient sa mise hors de cause.

Lorsque le retard s’ajoute aux désordres, voir notre article VEFA en retard : pénalités, résolution et responsabilité du promoteur.

Lorsque le désordre affecte un bien acheté d’occasion, voir notre article Vice caché après un achat immobilier : délai, preuve, action.

Questions fréquentes sur les malfaçons et la garantie décennale

Sur quel fondement agir contre le constructeur ?

Sur la responsabilité de plein droit. L’article 1792 du code civil pose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, le rendent impropre à sa destination. La formule est décisive : le maître d’ouvrage n’a pas à prouver une faute, il lui suffit d’établir le dommage et son rattachement à l’ouvrage. Le constructeur ne s’exonère qu’en démontrant une cause étrangère. C’est ce qui rend ce fondement bien plus favorable que la responsabilité contractuelle de droit commun, et c’est pourquoi la qualification du désordre est le premier enjeu du dossier.

Quels désordres relèvent réellement de la décennale ?

Ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, deux critères que la pratique applique plus largement qu’on ne le croit. Des infiltrations récurrentes, un défaut d’étanchéité, un affaissement, une installation de chauffage défaillante rendant le logement inhabitable en hiver entrent dans la définition. Un défaut esthétique, un carrelage mal aligné ou une finition médiocre n’y entrent pas et relèvent d’autres garanties, celle de parfait achèvement ou la responsabilité contractuelle. La frontière se discute au cas par cas, et c’est précisément ce que l’expertise judiciaire tranche. Se tromper de fondement fait perdre des mois, d’où l’intérêt de ne pas qualifier avant d’avoir fait constater.

Contre qui agir quand plusieurs intervenants sont concernés ?

Contre tous, et sans avoir à répartir soi-même les responsabilités. L’article 1792-4-1 du code civil, en vigueur depuis le 19 juin 2008, vise toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 et suivants. Le maître d’ouvrage n’a donc pas à identifier l’auteur précis du désordre : il appelle en cause le constructeur, les sous-traitants connus, le maître d’œuvre, le contrôleur technique, et leurs assureurs respectifs, la répartition interne se réglant ensuite entre eux. L’erreur classique consiste à n’assigner que l’entreprise qui a exécuté les travaux, souvent la plus fragile financièrement, alors que l’assureur décennal est le véritable payeur du dossier.

L’assurance dommages-ouvrage change-t-elle quelque chose ?

Elle change tout sur le plan pratique, car elle préfinance les réparations sans attendre la détermination des responsabilités. C’est sa raison d’être : obtenir la remise en état rapidement, l’assureur se retournant ensuite contre les constructeurs et leurs assureurs. Deux conditions commandent son efficacité. La déclaration de sinistre doit être faite sans tarder et décrire précisément les désordres, une déclaration vague ouvrant la voie à des demandes de complément qui repoussent les délais de réponse. Et il faut suivre les délais qui s’imposent à l’assureur pour se prononcer et pour présenter une offre, leur non-respect produisant des conséquences favorables à l’assuré, encore faut-il les avoir relevés.

Faut-il une expertise judiciaire ou une expertise amiable suffit-elle ?

L’expertise amiable a une valeur limitée si elle n’a pas été contradictoire, et elle sera contestée par celui qui n’y a pas été appelé. Dans un dossier de construction impliquant plusieurs intervenants et leurs assureurs, l’expertise judiciaire demandée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile est la voie normale : elle fige les désordres, les date, les impute et chiffre la reprise, avec un rapport opposable à tous ceux qui ont été appelés. Elle est aussi ce qui déclenche les transactions, puisque au dépôt du rapport chacun connaît son exposition. La consignation demandée au demandeur est avancée, non perdue, et sa répartition est tranchée avec le fond.

Dans quel délai faut-il agir ?

La garantie court dix ans à compter de la réception de l’ouvrage, ce qui fait de la date de réception la première pièce à retrouver, avec le procès-verbal et les réserves éventuelles. Attention à deux pièges. Une réception tacite, résultant de la prise de possession et du paiement, peut faire courir le délai sans qu’aucun procès-verbal n’existe, ce qui avance le point de départ de plusieurs mois. Et l’assignation au fond doit intervenir dans le délai, l’expertise en référé l’interrompant sans le suspendre indéfiniment. Beaucoup de dossiers se perdent sur ce point, une expertise conduite tranquillement pendant trois ans laissant expirer un délai que personne n’a surveillé.

L’assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire ?

Oui. Tout maître d’ouvrage qui fait réaliser des travaux de construction doit souscrire une assurance dommages-ouvrage, y compris le particulier qui fait construire ou rénover lourdement, quelques exceptions mises à part. Beaucoup l’ignorent ou s’en dispensent, et la sanction se révèle plus tard. L’absence d’assurance ne fait pas perdre les garanties légales contre les constructeurs, mais elle en change l’économie : au lieu d’être préfinancé rapidement par l’assureur, le maître d’ouvrage doit rechercher chaque intervenant, subir les délais d’expertise et avancer les travaux. Elle complique aussi la revente, le vendeur devant en informer l’acquéreur pendant dix ans, ce qui pèse sur le prix.

Que faire si les travaux n’ont jamais été reçus ?

La réception est la clé de voûte : sans elle, les garanties légales ne courent pas. Trois voies existent lorsqu’aucun procès-verbal n’a été signé. La réception tacite peut être établie lorsque le maître d’ouvrage a pris possession de l’ouvrage et payé le prix, comportement dont les tribunaux déduisent une volonté non équivoque de recevoir. À défaut, la réception judiciaire se demande au tribunal, qui en fixe la date, souvent celle de l’achèvement réel. Reste enfin la responsabilité contractuelle de droit commun contre l’entreprise, qui ne suppose aucune réception. Le choix se fait après examen des pièces : factures acquittées, correspondances, date d’emménagement, constats.

Les dossiers de cette matière sont suivis par Hervé Guyader, avocat au barreau de Paris et docteur en droit.