Réponse courte. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, entrée en vigueur le 28 mai 2026, modifie cinq points du statut des baux commerciaux et s’applique aux baux en cours : le locataire peut exiger le paiement mensuel du loyer (article L. 145-32-1 du code de commerce), le dépôt de garantie est plafonné à un trimestre et ne porte plus intérêt pour le bailleur (article L. 145-40), les clauses d’indexation « tunnel » sont validées à condition d’être symétriques (article L. 145-38-1), le juge ne peut plus accorder de délais ni suspendre la clause résolutoire que si le locataire démontre sa capacité à régler la dette locative et a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience (article L. 145-41), et le droit de préférence du locataire en cas de vente des murs est désormais défini par la loi, hors bureaux et entrepôts (article L. 145-46-1). Le bailleur doit revoir ses garanties, ses clauses d’indexation et sa procédure de recouvrement ; le preneur dispose de trois droits nouveaux à exercer, et d’un bouclier contre la résiliation qu’il doit préparer avant le commandement, pas après.
Une réforme du statut des baux commerciaux ne change pas seulement les textes : elle déplace les rapports de force dans des milliers de baux en cours, et elle le fait sans période transitoire. Quatre mois après son entrée en vigueur, les questions que reçoivent les cabinets ne portent plus sur le contenu de la loi mais sur ce qu’il faut faire : le bailleur doit-il restituer une partie du dépôt de garantie, le locataire peut-il imposer la mensualité au milieu d’un contentieux, le commandement de payer délivré en juin est-il encore efficace, la clause d’indexation signée en 2019 tient-elle. Cet article répond à ces questions, du point de vue de chacune des parties, avec pour chaque point ce qu’il faut vérifier, ce qu’il faut notifier et ce qu’il faut renégocier. L’analyse article par article de la loi figure dans notre article Réforme des baux commerciaux 2026 et dans le guide pratique qui l’accompagne ; la page consacrée à l’avocat en baux commerciaux présente les cas dans lesquels le cabinet intervient.
1. Ce que la loi change, et ce qu’elle laisse intact
La loi du 26 mai 2026 procède par retouches, aux articles 61 à 63, sans recodification. Elle ne touche ni à la durée du bail, ni au plafonnement du loyer renouvelé, ni à l’indemnité d’éviction, ni au droit au renouvellement, qui restent régis par les textes antérieurs ; ces mécanismes sont traités dans notre article sur le renouvellement, le déplafonnement et l’indemnité d’éviction. Elle modifie en revanche cinq points de la vie courante du bail : la périodicité du loyer, les garanties, l’indexation, la résiliation pour impayé et la vente des murs. Chacun de ces points s’applique aux baux conclus avant comme après le 28 mai 2026, sauf précision propre à chaque article. C’est cette application immédiate qui oblige les deux parties à revoir leurs contrats sans attendre le renouvellement.
Le tableau ci-dessous récapitule, pour chacune des cinq dispositions, la date d’entrée en vigueur et son application aux baux en cours.
| Disposition | Entrée en vigueur | Application aux baux en cours |
|---|---|---|
| Mensualisation du loyer (L. 145-32-1) | 28 mai 2026 | Oui, sur notification du locataire |
| Plafonnement des garanties (L. 145-40) | 28 mai 2026 | Oui ; transmission du dépôt et caducité des autres sûretés en cas de mutation postérieure |
| Clauses tunnel (L. 145-38-1) | 28 mai 2026 | Oui, pour les clauses indexées sur l’ILC ou l’ILAT respectant la condition de symétrie |
| Délais de grâce conditionnés (L. 145-41) | 28 mai 2026 | Oui, aux demandes de suspension introduites à compter de cette date |
| Droit de préférence clarifié (L. 145-46-1) | 28 mai 2026 | Oui, aux projets de cession notifiés à compter de cette date |
2. La mensualisation : un droit du preneur, une trésorerie du bailleur
Le nouvel article L. 145-32-1 permet au locataire d’un local à usage de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, d’exiger le paiement mensuel du loyer, à la place du terme trimestriel d’avance que stipulent la plupart des baux. La disposition est d’ordre public : toute clause contraire est réputée non écrite. La faculté est subordonnée à l’absence d’arriérés de loyer et de charges non contestés, s’exerce par notification au bailleur, et prend effet à l’échéance suivante. Le bailleur ne peut pas refuser, et son silence ne vaut pas refus.
Pour le preneur, l’intérêt est immédiat : un trimestre de loyer d’avance représente, pour un commerce parisien, plusieurs dizaines de milliers d’euros de trésorerie. La notification doit être faite par écrit avec preuve de réception, après avoir vérifié qu’aucune somme non contestée ne reste due ; un locataire en retard d’une régularisation de charges s’expose à un refus fondé. Lorsque le bail relève d’une activité mixte, ou que le local est à usage de bureaux, la qualification de l’activité au regard du texte doit être vérifiée avant de notifier, car une demande hors champ n’a aucun effet.
Pour le bailleur, la mensualisation modifie le calcul du dépôt de garantie, souvent exprimé en multiples de terme, et le calendrier des commandements de payer : un impayé se constate désormais chaque mois, ce qui permet d’agir plus tôt, mais pour des montants plus faibles. Les baux en cours doivent être relus pour identifier les clauses de périodicité désormais réputées non écrites, et les logiciels de quittancement adaptés. Le bailleur qui continue de facturer au trimestre après une notification régulière commet une faute contractuelle.
3. Les garanties : un trimestre, pas plus, et sans intérêt
L’article L. 145-40 modifié plafonne le dépôt de garantie à un trimestre de loyer et interdit qu’il porte intérêt au profit du bailleur. En cas de vente de l’immeuble, le dépôt est transmis de plein droit à l’acquéreur, et les autres sûretés, cautionnement, garantie à première demande, deviennent caduques et doivent faire l’objet d’une mainlevée dans les six mois de la mutation. La restitution en fin de bail obéit à des délais de trois à six mois selon que des sommes restent dues.
Le preneur dont le bail prévoyait deux ou trois termes de dépôt est fondé à demander la restitution de l’excédent ; la demande se fait par écrit, et le refus du bailleur ouvre une action en restitution devant le tribunal judiciaire. Le locataire d’un immeuble vendu doit vérifier que la caution bancaire qu’il avait fournie a bien été levée, faute de quoi il continue d’en supporter le coût pour rien. Pour le bailleur, la question la plus délicate est celle du cumul : lorsque le bail prévoit un dépôt et une garantie à première demande, le texte ne dit pas expressément si le plafond s’apprécie garantie par garantie ou globalement. Dans le doute, la prudence commande de ramener l’ensemble à un trimestre, ou de préparer une argumentation solide pour le cas où le locataire contesterait. Les baux en négociation doivent être rédigés avec ce plafond, et les bailleurs qui comptaient sur des garanties renforcées pour des preneurs fragiles doivent chercher ailleurs : garantie personnelle des dirigeants, séquestre du fonds, clause de solidarité en cas de cession.
4. L’indexation : la clause tunnel validée, la clause asymétrique anéantie
L’article L. 145-38-1 consacre les clauses dites « tunnel », qui enferment la variation du loyer indexé entre un plancher et un plafond, à deux conditions : la symétrie, à la hausse comme à la baisse, et l’indexation sur l’ILC ou l’ILAT. La Cour de cassation avait admis ces clauses sous réserve de réciprocité (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 20-17.691) ; la loi le confirme et fixe la sanction de l’asymétrie : la clause tombe entièrement, et avec elle l’indexation, ce qui ramène le loyer à son montant initial pour la période non prescrite.
Pour le preneur, c’est un levier de négociation et de contentieux : une clause qui prévoit que le loyer ne peut diminuer mais peut augmenter sans limite, ou avec un plancher sans plafond, est asymétrique. Le locataire peut en demander la nullité, obtenir la restitution des indexations perçues sur la période de cinq ans non prescrite, et, en pratique, renégocier le loyer. Pour le bailleur, l’audit des clauses d’indexation de tous les baux en cours est urgent : une clause asymétrique doit être corrigée par avenant avant qu’un locataire ne la conteste, en échange de quoi le bailleur peut obtenir une contrepartie. Les clauses d’indexation sur un indice autre que l’ILC ou l’ILAT ne bénéficient pas de la validation légale et restent soumises à la jurisprudence antérieure.
5. La clause résolutoire : des délais de grâce sous conditions
C’est la modification la plus lourde de conséquences pour le contentieux. Jusqu’ici, le juge saisi d’une demande de délais pouvait suspendre les effets de la clause résolutoire sous les seules conditions de l’article 1343-5 du code civil, tant que la résiliation n’était pas constatée par une décision passée en force de chose jugée. L’article L. 145-41 modifié subordonne désormais l’octroi de délais et la suspension de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à deux conditions : la capacité du preneur à régler la dette locative, et la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Le locataire qui ne remplit pas ces conditions ne peut plus échapper à la résiliation par des délais de grâce. La Cour de cassation a jugé imprescriptible l’action tendant à faire réputer non écrite une clause résolutoire irrégulière (Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405) ; le texte nouveau ne touche pas à cette solution, mais il ferme la voie des délais au locataire qui ne paie plus le loyer courant.
Pour le locataire en difficulté, la stratégie se prépare avant le commandement : reprendre le paiement du loyer courant dès le premier retard, même si l’arriéré n’est pas réglé, constituer les preuves de la capacité de règlement (trésorerie, financement, plan de cession, accord de l’expert-comptable), et proposer un échéancier au bailleur avant l’audience. Un locataire qui arrive à l’audience sans avoir repris le loyer courant ne peut plus obtenir de délais. Pour le bailleur, le texte renforce l’efficacité de la clause résolutoire face au preneur qui ne paie plus rien ; il reste toutefois exposé aux délais lorsque le locataire remplit les deux conditions, et doit donc documenter dès le commandement les incidents antérieurs et l’état de la trésorerie du preneur, sans négliger les autres voies : la résiliation judiciaire pour manquements graves, le refus de renouvellement pour motif grave et légitime après mise en demeure (article L. 145-17), ou la négociation d’une sortie. Le commandement lui-même doit être irréprochable, parce que le locataire cherchera d’abord à le faire annuler. Le nouveau régime s’applique aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter du 28 mai 2026.
6. La vente des murs : le droit de préférence redéfini
L’article L. 145-46-1 définit désormais le local commercial ou artisanal auquel s’applique le droit de préférence du locataire lorsque le propriétaire vend les murs, et exclut expressément les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts. Le bailleur qui vend doit notifier au locataire le prix et les conditions, le locataire disposant d’un délai pour accepter ; la Cour de cassation a précisé les conséquences d’une rétractation de l’offre (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765) et le calcul des sommes dues au locataire évincé de son droit (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). Pour le bailleur, la définition légale sécurise les ventes de bureaux et d’entrepôts, qui échappent au droit de préférence, mais impose pour les commerces une notification en bonne et due forme, faute de quoi la vente est exposée à une action du locataire. Pour le preneur, le droit de préférence est une occasion d’acquérir ses murs, souvent à un prix que le marché n’offrirait pas ; il suppose d’être en mesure de financer dans le délai, ce qui se prépare avant la notification. Les projets de cession notifiés depuis le 28 mai 2026 relèvent du nouveau texte.
7. Ce que le bailleur doit faire maintenant
L’audit d’un portefeuille de baux à la lumière de la loi tient en cinq vérifications : la périodicité du loyer et le traitement des notifications de mensualisation ; le montant des garanties détenues et leur conformité au plafond, avec restitution ou régularisation ; les clauses d’indexation, à corriger par avenant si elles sont asymétriques ; les procédures de recouvrement en cours, à réévaluer au regard du nouvel article L. 145-41 ; et les projets de vente, à sécuriser par une notification conforme. Chaque vérification débouche sur une action : un courrier au locataire, un avenant, un changement de stratégie contentieuse. Le cabinet conduit cet audit sur pièces, bail par bail, et remet un tableau des actions à engager avec leur degré d’urgence.
8. Ce que le preneur doit faire maintenant
Le locataire dispose de trois droits nouveaux à exercer sans attendre : la mensualisation, la restitution de l’excédent de dépôt de garantie, et la contestation d’une clause d’indexation asymétrique avec restitution des indexations indues. Il peut encore obtenir des délais contre la clause résolutoire, à condition d’avoir repris le loyer courant avant l’audience et de prouver sa capacité à régler l’arriéré. Enfin, s’il exploite un commerce dans des murs susceptibles d’être vendus, il a intérêt à anticiper le financement d’un éventuel exercice du droit de préférence. Le cabinet intervient pour notifier ces demandes dans les formes, chiffrer les restitutions dues, négocier les avenants et, si nécessaire, saisir le tribunal.
9. Ce que la loi ne règle pas
Plusieurs questions attendront la jurisprudence. Le cumul des garanties au regard du plafond d’un trimestre. La portée exacte de la « capacité à régler la dette locative » exigée pour paralyser la clause résolutoire, et le sort du locataire qui reprend le loyer courant mais ne présente aucun plan crédible. L’articulation entre la mensualisation et les clauses de paiement d’avance stipulées dans les baux. Et le régime des baux dérogatoires ou des conventions d’occupation précaire, que la loi ne vise pas. Sur chacun de ces points, la stratégie contentieuse se construit aujourd’hui sans décision de principe, ce qui donne une prime à l’argumentation et à la préparation du dossier.
Bailleur ou preneur, vos baux ont changé le 28 mai 2026 sans que vous ayez signé quoi que ce soit. Un premier échange permet d’identifier, bail par bail, les clauses devenues inefficaces, les droits à exercer et les procédures à adapter.
Questions fréquentes
La loi du 26 mai 2026 s’applique-t-elle aux baux commerciaux déjà signés ?
Oui. Sauf disposition propre à chaque article, les cinq modifications s’appliquent aux baux en cours depuis le 28 mai 2026 : mensualisation sur notification du locataire, plafonnement des garanties, validation des clauses tunnel symétriques, délais de grâce conditionnés pour les demandes de suspension introduites depuis cette date, droit de préférence pour les projets de cession notifiés depuis cette date.
Le locataire peut-il exiger de payer son loyer chaque mois ?
Oui, pour un local de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services commerciales ou artisanales, s’il n’a pas d’arriéré non contesté (article L. 145-32-1 du code de commerce). Il notifie sa demande au bailleur, qui ne peut s’y opposer ; la mensualité s’applique à l’échéance suivante.
Le bailleur doit-il restituer une partie du dépôt de garantie ?
Si le dépôt excède un trimestre de loyer, le locataire peut demander la restitution de l’excédent (article L. 145-40 modifié). Le dépôt ne porte plus intérêt au profit du bailleur, et en cas de vente de l’immeuble les autres sûretés deviennent caduques dans les six mois.
Le locataire peut-il encore obtenir des délais contre la clause résolutoire ?
Seulement sous conditions. Depuis le 28 mai 2026, l’article L. 145-41 ne permet au juge d’accorder des délais et de suspendre la clause résolutoire que si le locataire démontre sa capacité à régler la dette locative et a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. À défaut, la clause joue.
Ma clause d’indexation est-elle encore valable ?
Une clause tunnel indexée sur l’ILC ou l’ILAT est valable si elle joue symétriquement à la hausse et à la baisse (article L. 145-38-1). Une clause asymétrique tombe entièrement, ce qui permet au locataire d’obtenir la restitution des indexations perçues sur la période non prescrite.
Article rédigé par Hervé Guyader, avocat au barreau de Paris, docteur en droit. Ce contenu est une information générale et ne remplace pas une consultation.