Réponse courte. À l’expiration d’un bail commercial, le locataire a droit au renouvellement pour neuf ans, et le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné : il ne peut augmenter au-delà de la variation de l’indice des loyers commerciaux ou des loyers des activités tertiaires depuis le bail précédent (article L. 145-34 du code de commerce). Le bailleur peut échapper à ce plafond, et fixer le loyer à la valeur locative, dans quatre cas : une modification notable des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité ; un bail conclu pour plus de neuf ans ; un bail prolongé tacitement au-delà de douze ans ; des locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux. Dans les deux premiers cas, la hausse est lissée à 10 pour cent par an ; elle ne l’est pas lorsque le déplafonnement résulte d’une tacite prolongation ou de la nature des locaux. S’il préfère reprendre les locaux, le bailleur doit payer une indemnité d’éviction égale au préjudice du locataire, en général la valeur du fonds de commerce ou du droit au bail, plus les frais (article L. 145-14), sauf motif grave et légitime (article L. 145-17), et le locataire reste dans les lieux jusqu’au paiement (article L. 145-28). Toutes ces actions se prescrivent par deux ans.
Le renouvellement est le moment où se joue la valeur d’un bail commercial, pour les deux parties. Un bailleur qui obtient le déplafonnement peut multiplier le loyer par deux dans un quartier qui s’est transformé ; un locataire qui le conteste avec succès conserve pendant neuf ans un loyer très inférieur au marché, et le droit au bail qui en résulte devient l’actif principal de son fonds. À l’inverse, un bailleur qui veut récupérer ses locaux découvre que le prix de cette liberté est l’indemnité d’éviction, souvent supérieure à la valeur des murs eux-mêmes. Cet article explique les règles, la procédure et les stratégies, du congé à l’expertise, pour le bailleur comme pour le locataire. La page consacrée à l’avocat en baux commerciaux présente les cas dans lesquels le cabinet intervient.
1. Le calendrier : congé, demande de renouvellement, réponse
Un bail commercial ne s’arrête pas de lui-même. L’article L. 145-9 du code de commerce dispose qu’il ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance, ou d’une demande de renouvellement ; à défaut, le bail écrit se prolonge tacitement au-delà de son terme, et le congé doit alors être donné pour le dernier jour d’un trimestre civil. Le congé est délivré par acte de commissaire de justice. Le bailleur qui veut renouveler à un nouveau loyer donne congé avec offre de renouvellement ; celui qui veut reprendre donne congé avec refus de renouvellement, en indiquant s’il offre ou non une indemnité d’éviction. Le locataire, de son côté, peut prendre l’initiative par une demande de renouvellement dans les six mois précédant l’expiration, ou à tout moment pendant la prolongation, par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée (article L. 145-10) ; le bailleur dispose alors de trois mois pour faire connaître, par acte extrajudiciaire, son refus motivé, faute de quoi il est réputé avoir accepté le renouvellement.
Ce calendrier commande la stratégie. Le locataire qui laisse le bail se prolonger tacitement conserve son loyer, mais s’expose, passé douze ans de durée totale, au déplafonnement. Le bailleur qui laisse le bail se prolonger perd la maîtrise de la date du renouvellement et voit le loyer plafonné continuer à courir. Le bail renouvelé prend effet à l’expiration du bail précédent ou de sa prolongation, ou le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement (article L. 145-12), et dure neuf ans sauf accord pour une durée plus longue.
2. Le loyer du bail renouvelé : la règle du plafonnement
L’article L. 145-33 pose le principe : le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Mais l’article L. 145-34 y apporte un tempérament décisif : pour un bail dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans, la variation du loyer lors du renouvellement ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. C’est le plafonnement : quel que soit le marché, le loyer renouvelé ne peut dépasser le loyer initial indexé.
En pratique, le plafonnement joue pour le locataire dans les quartiers où les loyers ont augmenté plus vite que l’indice, ce qui est le cas de la plupart des emplacements commerciaux parisiens sur neuf ans. Le loyer plafonné devient alors inférieur, parfois de moitié, à la valeur locative ; la différence capitalisée constitue le droit au bail, que le locataire peut céder avec son fonds. Le bailleur qui veut retrouver la valeur locative doit donc démontrer qu’il se trouve dans l’un des cas de déplafonnement.
3. Les quatre cas de déplafonnement
Le premier cas est la modification notable, en cours de bail, de l’un des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 : les caractéristiques du local (travaux d’agrandissement, changement de configuration, mise aux normes lourde financée par le bailleur), la destination des lieux (extension de l’activité autorisée, déspécialisation), les obligations respectives des parties (transfert de charges ou de travaux, par exemple), et les facteurs locaux de commercialité. Ce dernier motif est le plus invoqué et le plus disputé : il suppose une évolution de l’environnement commercial, ouverture d’une station de transport, piétonnisation, implantation d’un pôle d’attraction, accroissement de la population, qui a présenté un intérêt pour le commerce considéré et a eu une incidence favorable sur l’activité exercée. Une modification générale du quartier ne suffit pas ; elle doit profiter au commerce du locataire, ce que le bailleur doit prouver, en général par une expertise.
Le deuxième cas est le bail conclu pour une durée contractuelle supérieure à neuf ans : un bail de dix ou douze ans échappe au plafonnement dès son premier renouvellement, ce que les locataires qui acceptent de longues durées pour obtenir des travaux ou une franchise de loyer négligent souvent. Le troisième cas est la tacite prolongation : lorsque, par l’effet d’une prolongation tacite, la durée du bail excède douze ans, le plafonnement cesse de s’appliquer. Un bail de neuf ans non renouvelé à son terme et prolongé trois ans et un jour est déplafonné ; le locataire vigilant demande le renouvellement avant cette échéance, le bailleur patient l’attend. Le quatrième cas concerne les locaux construits en vue d’une seule utilisation, dits monovalents (hôtels, cinémas, cliniques), et les locaux à usage exclusif de bureaux, dont le loyer est fixé selon des règles propres, définies par décret en application de l’article L. 145-36, sans plafonnement.
4. Le lissage : 10 pour cent par an
Le déplafonnement n’est plus, depuis la loi du 18 juin 2014, un basculement brutal. L’article L. 145-34 prévoit que, en cas de modification notable des éléments des 1° à 4° de l’article L. 145-33, ou lorsqu’il est fait exception au plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 pour cent du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Le lissage ne s’applique donc pas au déplafonnement résultant d’une tacite prolongation au-delà de douze ans, ce que la Cour de cassation a jugé expressément par un arrêt publié (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834) : le déplafonnement fondé exclusivement sur la durée du bail expiré excédant douze ans par l’effet d’une tacite prolongation ne donne pas lieu à l’étalement de l’augmentation. Il ne s’applique pas davantage aux locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux, dont le loyer n’est pas plafonné. Le locataire qui laisse son bail se prolonger au-delà de douze ans s’expose donc à une hausse immédiate à la valeur locative, sans lissage. Un loyer de 50 000 euros déplafonné à une valeur locative de 100 000 euros passe donc à 55 000 la première année, 60 500 la deuxième, et n’atteint la valeur locative qu’au bout de plusieurs années, parfois au-delà du bail renouvelé. Ce lissage, d’ordre public dans son principe, est parfois écarté par une clause du bail que la jurisprudence admet sous conditions ; sa rédaction et sa validité sont un point de vérification systématique. Pour le bailleur, le lissage réduit considérablement l’intérêt économique du déplafonnement ; pour le locataire, il transforme une hausse subie en trajectoire négociable.
5. La procédure de fixation du loyer
À défaut d’accord sur le loyer renouvelé, l’une ou l’autre des parties saisit le juge des loyers commerciaux, qui est le président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, après une phase de mémoires préalables obligatoire. Le juge, presque toujours, ordonne une expertise judiciaire : l’expert visite les lieux, analyse le bail, recherche les références de loyers du voisinage, se prononce sur l’existence d’une modification notable et sur la valeur locative, en tenant compte des abattements pour les charges exorbitantes, les travaux mis à la charge du preneur ou la précarité. Le rapport fixe ensuite le terrain du jugement. La procédure dure de dix-huit mois à trois ans ; pendant ce temps, le locataire paie le loyer du bail expiré, et le rattrapage, avec intérêts, est dû rétroactivement à la date d’effet du renouvellement. Les dossiers se gagnent sur la qualité des références de loyers, sur la preuve de la modification notable, et sur les abattements ; ils se perdent sur les délais.
La demande de fixation du loyer se prescrit par deux ans à compter de la date d’effet du bail renouvelé (article L. 145-60) : un bailleur qui a laissé passer ce délai après un renouvellement sans fixation du loyer conserve le loyer ancien pour toute la durée du bail renouvelé. Le locataire, lui, doit veiller à ce que la réponse du bailleur à sa demande de renouvellement ne contienne pas une offre de loyer déplafonné qu’il aurait acceptée par son silence.
6. L’indemnité d’éviction : le prix de la reprise
Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais l’article L. 145-14 lui impose alors de payer au locataire évincé une indemnité d’éviction « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », qui comprend la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation et des frais et droits de mutation pour un fonds de même valeur, sauf si le propriétaire prouve que le préjudice est moindre. La distinction fondamentale est celle de l’indemnité de remplacement et de l’indemnité de transfert. Si l’éviction entraîne la perte du fonds, parce que la clientèle est attachée à l’emplacement, l’indemnité est égale à la valeur du fonds, évaluée par les méthodes de la profession (pourcentage du chiffre d’affaires, multiple de l’excédent brut d’exploitation), sans pouvoir être inférieure à la valeur du droit au bail. Si le fonds peut être transféré sans perte de clientèle, l’indemnité couvre la valeur du droit au bail, c’est-à-dire l’économie de loyer capitalisée entre le loyer plafonné et la valeur locative, les frais de déménagement, de réinstallation, de double loyer, la perte sur stocks et le trouble commercial.
Les montants sont considérables. Pour un commerce parisien bien placé au loyer plafonné, l’indemnité de remplacement atteint couramment plusieurs fois le loyer annuel et peut dépasser la valeur des murs. Le bailleur qui envisage un congé avec refus de renouvellement doit donc, avant de le délivrer, faire chiffrer l’indemnité par un expert et vérifier qu’il dispose des fonds ou du financement ; celui qui découvre le montant après le congé dispose encore du droit de repentir.
7. Le refus sans indemnité : motif grave et légitime
L’article L. 145-17 permet au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire : inexécution d’une obligation du bail, cessation de l’exploitation du fonds sans raison sérieuse, sous-location ou cession irrégulière, changement d’activité non autorisé. Mais lorsque le motif tient à l’inexécution d’une obligation ou à la cessation d’exploitation, il ne peut être invoqué que si l’infraction s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure par acte extrajudiciaire, qui doit préciser le motif et reproduire les termes du texte, à peine de nullité. Cette mise en demeure préalable est la pièce sur laquelle échouent la plupart des refus sans indemnité : délivrée par lettre simple, imprécise sur le motif, ou non suivie d’une persistance de l’infraction, elle ne vaut rien. Le bailleur qui constate un manquement doit donc le faire constater et mettre en demeure dans les formes, longtemps avant le congé. Le refus est également possible sans indemnité pour démolir un immeuble insalubre ou dangereux, et le bailleur peut reprendre certains locaux d’habitation accessoires ou reconstruire, dans des conditions particulières.
8. Le maintien dans les lieux et le droit de repentir
Le locataire évincé ne quitte pas les lieux à l’expiration du bail. L’article L. 145-28 dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue, et qu’il a droit, jusqu’au paiement, au maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré, moyennant une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative, éventuellement diminuée d’un abattement de précarité. Le contentieux de l’indemnité d’éviction, expertise comprise, dure deux à quatre ans ; le locataire reste en place tout ce temps, et le bailleur ne peut pas disposer de son immeuble. Cette durée est l’argument principal de la négociation : le bailleur pressé paie pour aller vite, le locataire qui n’est pas pressé fait valoir son temps.
Le bailleur conserve toutefois une porte de sortie. L’article L. 145-58 lui permet, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la décision passée en force de chose jugée qui fixe l’indemnité, de se soustraire à son paiement en consentant au renouvellement du bail, à charge de supporter les frais de l’instance ; c’est le droit de repentir, qui ne peut être exercé que si le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre local. Un bailleur qui a refusé le renouvellement pour obtenir un loyer de marché et qui découvre, au terme de l’expertise, une indemnité d’éviction supérieure à ses moyens peut donc revenir au renouvellement, au loyer fixé par le juge. Le locataire, lui, doit se garder de se réinstaller ailleurs avant d’avoir été payé, sous peine de perdre la faculté d’exiger le repentir et, dans certains cas, l’indemnité.
9. Ce que le cabinet fait pour un bailleur, ce qu’il fait pour un locataire
Pour un bailleur, le travail commence dix-huit mois avant l’échéance : audit du bail et de sa durée, recherche des cas de déplafonnement et constitution de la preuve de la modification notable, évaluation de la valeur locative et de l’indemnité d’éviction, choix entre congé avec offre de renouvellement, congé avec refus et indemnité, ou refus sans indemnité après mise en demeure, rédaction du congé, puis conduite de la procédure devant le juge des loyers ou de l’instance en fixation de l’indemnité, avec l’expert. Pour un locataire, le travail est symétrique : calendrier de la demande de renouvellement avant les douze ans, contestation du déplafonnement, application du lissage, valorisation du droit au bail, et, en cas de congé avec refus, chiffrage de l’indemnité de remplacement, gestion du maintien dans les lieux et négociation. Dans les deux cas, la négociation aboutit plus souvent que le jugement, mais elle n’aboutit bien que lorsque le dossier contentieux est prêt.
Les cinq modifications apportées au statut par la loi du 26 mai 2026, qui ne touchent pas au renouvellement mais changent la vie du bail en cours, sont présentées dans notre article Bail commercial : la loi du 26 mai 2026, ce qui change pour le bailleur et le preneur, et le guide pratique Baux commerciaux reprend l’ensemble.
Votre bail arrive à échéance dans les deux ans, ou vous venez de recevoir un congé ? Le déplafonnement se prouve et l’indemnité d’éviction se chiffre avant tout acte, pas après. Un premier échange permet de fixer le calendrier et l’ordre de grandeur des enjeux.
Questions fréquentes
Quand le loyer d’un bail commercial renouvelé peut-il être déplafonné ?
Dans quatre cas (article L. 145-34 du code de commerce) : modification notable des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité ; bail conclu pour plus de neuf ans ; bail prolongé tacitement au-delà de douze ans ; locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux. Dans les deux premiers cas, la hausse est lissée à 10 pour cent par an.
Comment est calculée l’indemnité d’éviction ?
Elle est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L. 145-14) : valeur du fonds de commerce si la clientèle est perdue (indemnité de remplacement), ou valeur du droit au bail et frais de transfert si le fonds peut être déplacé (indemnité de transfert), augmentée des frais de déménagement, de réinstallation et de mutation.
Le bailleur peut-il refuser le renouvellement sans payer d’indemnité ?
Oui, pour un motif grave et légitime (article L. 145-17) : inexécution du bail, cessation d’exploitation, cession ou sous-location irrégulière. Mais le manquement doit s’être poursuivi plus d’un mois après une mise en demeure par acte de commissaire de justice, précisant le motif et reproduisant le texte, à peine de nullité.
Le locataire évincé doit-il quitter les lieux à la fin du bail ?
Non. Il a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction (article L. 145-28), moyennant une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative. Le bailleur peut, dans les quinze jours de la décision définitive fixant l’indemnité, exercer son droit de repentir et renouveler le bail (article L. 145-58).
Dans quel délai contester le loyer renouvelé ou réclamer l’indemnité d’éviction ?
Deux ans (article L. 145-60 du code de commerce), à compter de la date d’effet du bail renouvelé pour la fixation du loyer, et à compter du congé ou du refus de renouvellement pour l’indemnité d’éviction.
Article rédigé par Hervé Guyader, avocat au barreau de Paris, docteur en droit. Ce contenu est une information générale et ne remplace pas une consultation.