Oui, mais en deux temps. L’hypothèque judiciaire conservatoire s’inscrit sans titre exécutoire, sur autorisation du juge, et rend le bien invendable libre de charge. La saisie immobilière elle-même exige un titre exécutoire, donc l’exequatur du jugement étranger, sauf décision européenne. Entre les deux, le créancier tient le bien sans pouvoir encore le vendre.
Un jugement de la High Court de Londres condamne un ressortissant étranger à payer 3,1 millions de livres à son ancien partenaire. Le débiteur ne réside pas au Royaume-Uni et n’y possède plus rien. Il est en revanche propriétaire d’une villa à Saint-Tropez, acquise douze ans plus tôt, dont une agence locale annonce la mise en vente pour le printemps. Le créancier apprend l’existence du bien un vendredi soir. La question qu’il pose à son conseil français tient en deux points : peut-on empêcher la vente, et combien de temps faudra-t-il pour être payé sur ce bien ?
L’immobilier français est l’un des actifs les plus convoités par les créanciers étrangers, parce qu’il ne se déplace pas et que sa valeur est connue. Il est aussi le plus lent à réaliser. Le droit français sépare nettement la sûreté, qui bloque le bien, de la saisie, qui le vend, et la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022 a modifié la première de ces deux étapes d’une manière que beaucoup de praticiens étrangers ignorent encore. Cette page décrit la sûreté conservatoire, le titre exécutoire nécessaire à la saisie, le déroulement de la procédure, le cas fréquent du bien détenu par une société civile, les protections dont le débiteur dispose, la question du rang des créanciers et la stratégie d’ensemble.
1. Bloquer d’abord : l’hypothèque judiciaire est désormais purement conservatoire
Le premier réflexe est de rendre le bien invendable. L’article L. 531-1 du code des procédures civiles d’exécution permet de constituer une sûreté judiciaire à titre conservatoire sur les immeubles, les fonds de commerce, les actions, parts sociales et valeurs mobilières. Sur un immeuble, cette sûreté prend la forme d’une hypothèque judiciaire conservatoire, inscrite au service de la publicité foncière du lieu de situation du bien. Elle s’obtient dans les conditions de l’article L. 511-1, c’est-à-dire sur autorisation du juge de l’exécution, à qui le créancier démontre que sa créance paraît fondée en son principe et que son recouvrement est menacé. Le jugement anglais établit le premier point ; la mise en vente de la villa établit le second.
La réforme du droit des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022 a réorganisé la matière, et sa terminologie déroute les praticiens formés avant elle. Le code civil distingue désormais deux sûretés que l’on confondait sous le nom d’hypothèque judiciaire. L’article 2408 réserve l’expression à la seule hypothèque judiciaire conservatoire, en énonçant qu’elle est constituée à titre conservatoire et régie par le code des procédures civiles d’exécution : c’est celle que le créancier obtient du juge avant de détenir un titre. L’article 2401, lui, organise l’hypothèque légale attachée aux jugements de condamnation, qui résulte des jugements contradictoires ou par défaut, définitifs ou provisoires, en faveur de celui qui les a obtenus.
Ce second texte intéresse directement le créancier étranger, car il vise expressément sa situation : l’hypothèque légale résulte également, précise-t-il, des sentences arbitrales revêtues de l’exequatur ainsi que des décisions judiciaires rendues par les juridictions d’un autre État et revêtues de la force exécutoire en France. Une fois l’exequatur obtenu, ou dès la production du certificat de l’article 53 pour une décision européenne exécutoire de plein droit, le porteur d’un jugement étranger peut donc inscrire une hypothèque sur les immeubles de son débiteur sans repasser devant le juge. La chronologie devient alors simple : hypothèque conservatoire sur autorisation tant que le titre manque, hypothèque légale de plein droit une fois qu’il est acquis.
L’inscription provisoire produit immédiatement son effet : le bien reste vendable, mais il ne peut être vendu libre de charge. Aucun acquéreur sérieux, aucun notaire et aucune banque prêteuse n’accepteront de conclure sans mainlevée, laquelle suppose le paiement ou la consignation du montant garanti. La villa mise en vente au printemps ne se vendra donc pas sans que le créancier soit désintéressé, ce qui répond à la première question posée. Deux formalités conditionnent toutefois l’efficacité de l’inscription : la dénonciation au débiteur, par acte de commissaire de justice, dans les huit jours du dépôt des bordereaux, à peine de caducité (article R. 532-5), et l’engagement de la procédure destinée à obtenir un titre exécutoire dans le mois de la mesure (article R. 511-7).
2. Le titre exécutoire, condition de la saisie immobilière
Pour vendre, il faut un titre. L’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution réserve la saisie immobilière au créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, et l’article L. 311-6 précise qu’elle peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession. Le jugement anglais n’est pas un titre exécutoire français par lui-même : il le devient par l’exequatur, ou, pour une procédure engagée depuis le 1er juillet 2025, dans les conditions de la convention de La Haye du 2 juillet 2019, qui encadre les motifs de refus sans supprimer le passage devant le juge français.
Le régime varie selon l’origine de la décision, et c’est la première question à trancher. Une décision d’un État membre de l’Union est exécutoire de plein droit sur production du certificat de l’article 53 du règlement Bruxelles I bis : la saisie immobilière peut être engagée sans aucune démarche judiciaire préalable en France. Une décision suisse, norvégienne ou islandaise suppose une déclaration de force exécutoire délivrée par le greffe sous la convention de Lugano. Une décision américaine, émirienne, chinoise ou singapourienne relève du droit commun de l’exequatur, avec les conditions de l’arrêt Cornelissen, et il faut compter six à dix-huit mois selon la combativité du débiteur. Pendant tout ce temps, l’hypothèque conservatoire tient le bien.
Une fois le titre obtenu, la sûreté provisoire se transforme en sûreté définitive par une publicité qui doit être effectuée dans un délai de deux mois, courant selon le cas du jour où le titre est passé en force de chose jugée ou de l’expiration du délai laissé au débiteur pour contester (article R. 533-4). Le respect de ce délai est déterminant, car la publicité définitive conserve le rang de l’inscription provisoire. C’est tout l’intérêt d’avoir agi le premier jour : le créancier qui a inscrit à titre conservatoire dès la découverte du bien prend rang à cette date, tandis que celui qui attend patiemment son jugement d’exequatur pour inscrire l’hypothèque légale de l’article 2401 ne prend rang qu’au jour de cette inscription, c’est-à-dire un an ou deux plus tard, derrière tous ceux qui se sont inscrits entre-temps.
3. La saisie immobilière, étape par étape
La procédure s’ouvre par un commandement de payer valant saisie, signifié au débiteur ou au tiers détenteur à la requête du créancier poursuivant (articles L. 321-1 et R. 321-1). Le texte réglementaire précise que la délivrance du commandement est un acte de disposition, réalisé aux risques du créancier, formule qui rappelle que la procédure engage sa responsabilité. Lorsque l’immeuble appartenant en propre à l’un des époux constitue la résidence de la famille, le commandement doit être dénoncé au conjoint. Le commandement est ensuite publié au service de la publicité foncière, ce qui rend le bien indisponible et fige la situation.
Vient l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution, qui constitue le cœur de la procédure. Le juge vérifie la régularité des actes, tranche les contestations, statue sur les demandes du débiteur, et décide de la suite : vente amiable sur autorisation judiciaire ou vente forcée par adjudication (article L. 322-1). Le débiteur peut demander que les effets de la saisie soient provisoirement cantonnés à un ou plusieurs de ses immeubles lorsqu’il établit que leur valeur suffit à désintéresser le créancier poursuivant et les créanciers inscrits (article R. 321-12), disposition utile lorsque le patrimoine immobilier est important et que la créance ne l’est pas.
La vente amiable, lorsqu’elle est autorisée, se déroule sous le contrôle du juge, qui fixe un prix minimal et un délai. Elle donne presque toujours un meilleur prix que l’adjudication, et la plupart des dossiers bien conduits s’y arrêtent. À défaut, l’adjudication a lieu à l’audience du juge de l’exécution, sur une mise à prix fixée par le créancier poursuivant, avec les mécanismes habituels de surenchère. Le prix est ensuite distribué entre les créanciers selon leur rang, à l’amiable lorsque c’est possible, judiciairement sinon. Entre le commandement et la distribution effective du prix, il faut compter douze à vingt-quatre mois lorsque le débiteur ne multiplie pas les incidents, davantage lorsqu’il les multiplie.
4. Le bien détenu par une société civile : viser les parts, non l’immeuble
La détention par une société civile immobilière est la règle plus que l’exception pour les biens de prestige du littoral et de la capitale. Elle change tout : l’immeuble appartient à la société, le jugement condamne l’associé, et le patrimoine de la société n’est pas celui de son associé. La saisie immobilière est fermée au créancier, sauf à démontrer la fictivité de la société ou une confusion des patrimoines, démonstration exigeante que la jurisprudence n’admet que sur des éléments précis, comme l’absence totale de vie sociale, la confusion des comptes ou un montage réalisé en fraude des droits du créancier.
La voie efficace est ailleurs : saisir les parts sociales que le débiteur détient dans la société civile. Ces parts sont des droits incorporels, saisissables et cessibles, et l’article L. 531-1 permet de les nantir à titre conservatoire dès le premier jour, sans titre exécutoire. Le nantissement rend les parts indisponibles et interdit leur cession libre de charge. Une fois le titre obtenu, la saisie des droits d’associés aboutit, à défaut de vente amiable, à une vente par adjudication dont le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant, le débiteur pouvant saisir le juge de l’exécution en cas d’insuffisance manifeste par rapport à la valeur vénale des droits et aux conditions du marché (article L. 233-1).
L’acquéreur de parts de société civile achète une structure, ses dettes et son passif fiscal latent, ce qui décote fortement le prix par rapport à la valeur de l’immeuble sous-jacent. C’est la limite de cette voie, et la raison pour laquelle elle sert plus souvent de levier de négociation que de mode de réalisation. Un débiteur dont les parts sont nanties et promises à l’adjudication préfère généralement payer. D’autres configurations appellent le même raisonnement : l’indivision, où seule la quote-part du débiteur est saisissable et où le créancier peut provoquer le partage, le démembrement, où l’usufruit et la nue-propriété se saisissent séparément avec une valeur de marché réduite, et le régime matrimonial, qui détermine ce qui, dans le patrimoine du couple, répond de la dette.
5. Ce qui protège le débiteur
Toutes les résidences ne sont pas saisissables. La résidence principale de l’entrepreneur individuel est de droit insaisissable par les créanciers dont la créance est née à l’occasion de l’activité professionnelle, et une déclaration notariée peut étendre cette protection à d’autres biens fonciers non affectés à l’usage professionnel. Ces protections ne jouent que pour les créances professionnelles, non pour un jugement de condamnation ordinaire, mais elles sont systématiquement invoquées et doivent être vérifiées avant d’engager les frais d’une procédure.
Les immeubles appartenant à un État étranger relèvent des immunités d’exécution. L’article L. 111-1-1 du code des procédures civiles d’exécution subordonne toute mesure conservatoire ou d’exécution sur un bien appartenant à un État étranger à une autorisation préalable du juge, rendue sur requête, et l’article L. 111-1-2 ne l’admet que dans des cas limités, notamment lorsque le bien est utilisé autrement qu’à des fins de service public non commerciales. Les résidences diplomatiques et les immeubles des missions bénéficient d’une protection quasi absolue, que la seule qualité de créancier muni d’une sentence arbitrale ne suffit pas à lever.
L’ouverture d’une procédure collective, enfin, arrête les poursuites individuelles. Si le débiteur est une entreprise et qu’une procédure est ouverte en France, le créancier étranger doit déclarer sa créance et abandonner la saisie. Si la procédure est ouverte dans un autre État membre de l’Union, le règlement 2015/848 en étend les effets à la France, y compris l’arrêt des poursuites, avec des règles particulières pour les droits réels portant sur des biens situés dans un autre État membre. Une procédure ouverte hors de l’Union ne produit d’effet en France qu’après reconnaissance selon le droit commun, ce qui laisse au créancier une fenêtre que les praticiens connaissent bien.
6. Le rang : ce qui restera vraiment au créancier étranger
Un immeuble de grande valeur ne signifie pas un paiement assuré. Le prix d’adjudication se distribue selon le rang des créanciers, et le créancier étranger porteur d’un jugement arrive derrière plusieurs catégories : les frais de justice engagés pour la vente, les créanciers titulaires d’un privilège immobilier spécial, et surtout la banque qui a financé l’acquisition et inscrit une hypothèque conventionnelle de premier rang. Une villa estimée huit millions d’euros, financée à hauteur de six millions par un crédit hypothécaire encore largement dû, ne laisse presque rien après frais.
L’état hypothécaire, délivré par le service de la publicité foncière, donne cette information avant tout engagement de frais. Sa demande est la première diligence de tout dossier immobilier, avant même la requête au juge de l’exécution. Il révèle l’identité exacte du propriétaire, la date et le prix d’acquisition, les hypothèques inscrites avec leur montant et leur rang, ainsi que les éventuels commandements publiés par d’autres créanciers, qui signalent une procédure déjà en cours. Un créancier informé peut alors choisir de ne pas saisir un bien surendetté et de reporter ses efforts sur d’autres actifs, comme les comptes bancaires, dont le traitement est décrit dans l’article consacré à la saisie des comptes bancaires sur jugement étranger.
7. Le calendrier réel, de la première requête au paiement
La chronologie type d’un dossier de droit commun s’étale sur deux à trois ans. Jour un : état hypothécaire et carte des actifs. Jour deux ou trois : requête au juge de l’exécution et autorisation d’inscrire l’hypothèque judiciaire conservatoire. Semaine suivante : inscription provisoire et dénonciation au débiteur dans les huit jours. Dans le mois : assignation en exequatur devant le tribunal judiciaire. Six à dix-huit mois plus tard : jugement d’exequatur, puis publicité définitive de l’hypothèque dans les deux mois. Ensuite seulement, commandement de payer valant saisie, audience d’orientation, vente amiable ou adjudication, distribution du prix, soit douze à vingt-quatre mois supplémentaires.
Ce calendrier explique pourquoi la saisie immobilière est rarement menée jusqu’à son terme. Elle coûte cher, entre les frais de commissaire de justice, les honoraires d’avocat obligatoires à chaque étape, les frais de publicité foncière et les frais de vente, et elle immobilise le créancier pendant des années. Sa vraie fonction est ailleurs : l’hypothèque conservatoire, obtenue en quelques jours, prive le débiteur de la liberté de vendre son bien et l’oblige à négocier. Dans l’exemple de Saint-Tropez, la villa ne se vendra pas au printemps sans que le créancier londonien ait donné mainlevée, et c’est précisément à ce moment que la discussion sur le paiement devient sérieuse.
8. L’ordre des priorités pour un créancier étranger
La règle pratique est simple : geler large et vite, réaliser étroit et tard. Le premier jour est consacré à l’identification des actifs, immeubles par l’état hypothécaire, parts sociales par le registre du commerce, comptes bancaires par l’accès du commissaire de justice au fichier des comptes. Le deuxième jour, la requête au juge de l’exécution couvre l’ensemble de ces actifs en une seule demande, ce qui évite de révéler la stratégie par étapes. Les mesures sont ensuite pratiquées dans l’ordre de liquidité décroissante, comptes d’abord, sûretés ensuite, la discrétion l’emportant sur l’exhaustivité tant que le débiteur n’a pas été dénoncé.
La procédure d’exequatur est engagée dans le mois, sans attendre, puis la négociation s’ouvre, parce qu’un débiteur dont l’immeuble est grevé et dont les comptes sont bloqués a un intérêt économique immédiat à transiger. La saisie immobilière proprement dite n’est lancée que si cette négociation échoue et si l’état hypothécaire montre qu’un solde reviendra au créancier. Cette discipline évite l’erreur la plus fréquente des créanciers étrangers, qui consiste à engager une saisie immobilière spectaculaire sur un bien intégralement hypothéqué, et à découvrir après deux ans qu’ils ont financé le remboursement de la banque du débiteur.
Le cabinet a réuni dans un guide pratique consacré à l’exequatur et à l’exécution des décisions étrangères les conditions de reconnaissance selon l’origine de la décision et la chronologie des mesures conservatoires et d’exécution. Il intervient aux côtés des créanciers étrangers qui cherchent à atteindre un patrimoine immobilier français, comme des propriétaires visés par une inscription ou une saisie ; sa page consacrée à l’exequatur des décisions étrangères décrit ces interventions, et le formulaire de contact permet d’exposer un dossier en quelques lignes.
Questions fréquentes
Peut-on inscrire une hypothèque sans avoir obtenu l’exequatur ?
Oui. L’hypothèque judiciaire conservatoire de l’article L. 531-1 du code des procédures civiles d’exécution s’inscrit sur autorisation du juge de l’exécution, dès lors que la créance paraît fondée en son principe et que son recouvrement est menacé, et un jugement étranger non encore reconnu établit très largement ce principe. Une fois l’exequatur obtenu, le créancier dispose en outre de l’hypothèque légale de l’article 2401 du code civil, qui vise expressément les décisions étrangères revêtues de la force exécutoire en France et s’inscrit sans nouvelle autorisation. Mais elle prend rang à sa date, alors que la publicité définitive de l’inscription conservatoire conserve le rang initial.
Combien de temps dure une saisie immobilière ?
Entre le commandement de payer valant saisie et la distribution effective du prix, il faut compter douze à vingt-quatre mois dans un dossier sans incident, davantage lorsque le débiteur multiplie les contestations. À ce délai s’ajoute, pour un jugement de droit commun, celui de la procédure d’exequatur, soit six à dix-huit mois. Le calendrier complet d’un dossier de droit commun s’étale donc sur deux à trois ans, pendant lesquels l’hypothèque conservatoire protège le créancier.
Le bien détenu par une SCI est-il saisissable ?
Pas directement. L’immeuble appartient à la société, non à l’associé condamné, et la saisie immobilière suppose que le débiteur soit propriétaire. Sauf à démontrer la fictivité de la société ou une confusion des patrimoines, le créancier doit viser les parts sociales du débiteur : elles se nantissent à titre conservatoire dès le premier jour et se vendent ensuite par adjudication. Leur prix est toutefois nettement inférieur à la valeur de l’immeuble, ce qui en fait davantage un levier de négociation qu’un mode de réalisation.
La vente est-elle possible sans le consentement du débiteur ?
Oui, c’est l’objet même de la saisie immobilière. À l’audience d’orientation, le juge de l’exécution décide si le bien sera vendu à l’amiable sur autorisation judiciaire ou par adjudication (article L. 322-1). L’adjudication se déroule à l’audience, sur une mise à prix fixée par le créancier poursuivant, et transfère la propriété sans que le débiteur ait à signer. La vente amiable judiciaire reste préférable en pratique, parce qu’elle donne un meilleur prix et donc un meilleur désintéressement.
Que se passe-t-il si une banque a déjà une hypothèque sur le bien ?
Elle prime le créancier saisissant pour le montant garanti par son inscription, qui est antérieure. Le prix de vente est distribué selon le rang : frais de justice, créanciers privilégiés et hypothécaires inscrits, puis créanciers chirographaires. Un bien financé par un crédit encore largement dû ne laisse souvent rien au créancier étranger. L’état hypothécaire, à demander avant toute procédure, permet de le savoir et d’orienter les poursuites vers d’autres actifs.
Sur le même sujet, du côté de l’Amérique du Nord : faire exécuter un jugement canadien ou québécois en France ; du côté des autres actifs : peut-on saisir un compte bancaire en France sur la base d’un jugement étranger et peut-on saisir un navire en France sur la base d’un jugement étranger ; du côté de l’urgence : peut-on saisir les biens du débiteur en France avant l’exequatur ; du côté du régime applicable à chaque décision : les six points qui déterminent si un titre étranger sera exécutable.