Semaine du 1er au 7 septembre 2026
Synthèse législative, réglementaire et jurisprudentielle en droit immobilier et de la construction.
I. Législation et réglementation
La semaine écoulée a été peu productive au Journal officiel en matière immobilière : les livraisons des 1er au 6 septembre 2026 ne comportent aucun texte de portée générale intéressant l’urbanisme, la copropriété ou la vente d’immeuble à construire. L’événement réglementaire de la période est ailleurs, dans l’entrée en vigueur, au 1er septembre, de la nouvelle architecture des aides à la rénovation énergétique.
Rénovation énergétique : resserrement de MaPrimeRénov’ au 1er septembre 2026
Le décret n° 2026-822 du 25 août 2026 modifiant le décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 relatif à la prime de transition énergétique (JORF du 27 août 2026) est entré en vigueur le 1er septembre 2026, à l’exception du 3° de son article 2 et du 2° de son article 3, applicables dès le lendemain de sa publication. Il est accompagné de deux arrêtés du même jour, l’un modifiant l’arrêté du 14 janvier 2020 relatif à la prime de transition énergétique, l’autre l’arrêté du 17 novembre 2020 relatif aux certificats d’économies d’énergie. L’ensemble redessine assez profondément l’économie du dispositif pour la fin de l’exercice 2026.
Le parcours dit « par geste » est fortement resserré : seules demeurent éligibles, en substance, l’installation d’une pompe à chaleur air-eau ou géothermique, la dépose de cuve à fioul et le raccordement à un réseau de chaleur, à l’exclusion notamment de l’isolation des combles et des murs, de la ventilation mécanique contrôlée et des appareils de chauffage au bois. Le parcours accompagné, applicable aux rénovations d’ampleur, exclut désormais les logements qui conservent un chauffage au gaz à l’issue des travaux. Le décret reporte enfin du 1er janvier 2027 au 1er janvier 2028 l’échéance qui devait subordonner l’accès au parcours par geste à la production d’un diagnostic de performance énergétique, les logements classés F et G conservant l’accès à ce parcours dans l’intervalle.
Portée pratique. Pour les opérations en cours de montage, la date de dépôt de la demande devient déterminante. Il convient de vérifier, avant tout engagement de travaux, que le bouquet retenu reste éligible au parcours choisi et que le mode de chauffage conservé après travaux ne fait pas obstacle au bénéfice de l’aide, sous peine de voir le plan de financement d’une rénovation d’ampleur remis en cause en cours d’exécution.
Certificats d’économies d’énergie
Le Journal officiel du 6 septembre 2026 a publié un arrêté du 4 septembre 2026 relatif à la possibilité de remplacer des équipements fonctionnant avec un combustible déjà valorisés dans le cadre du dispositif des certificats d’économies d’énergie (JORF n° 0208 du 6 septembre 2026). Le texte traite de l’articulation entre deux opérations successives portant sur un même équipement et de la valorisation du second remplacement, question récurrente dans les programmes de remplacement de chaudières. Le Journal officiel du 4 septembre a par ailleurs publié un arrêté du 1er septembre 2026 portant création de la fiche d’opération standardisée IND-UT-141, du référentiel de contrôle et de la bonification associés, dont la portée reste circonscrite aux utilités industrielles.
Logement social
Le décret n° 2026-840 du 2 septembre 2026 portant affectation du reliquat de l’excédent de liquidation de l’office public de l’habitat de Champigny-sur-Marne (JORF n° 0206 du 4 septembre 2026) règle le sort des sommes subsistant après la dissolution de l’office. Sa portée est individuelle, mais il illustre la mécanique de l’article L. 421-7-1 du code de la construction et de l’habitation, appelée à jouer à mesure que se poursuit le mouvement de regroupement des organismes de logement social.
II. Jurisprudence
La troisième chambre civile a tenu son audience de rentrée le 3 septembre 2026 et a rendu, ce seul jour, six arrêts publiés au Bulletin dont plusieurs intéressent directement la pratique immobilière et de la construction. Du côté administratif, la période a surtout été marquée par le commentaire d’une décision d’avril dernier en matière d’urbanisme commercial.
Urbanisme commercial : permis délivré avant l’expiration du délai de saisine de la CNAC
CE, 8 avril 2026, Société générale de distribution en Guyane, n° 497528. Commentée cette semaine, la décision précise le sort d’un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale délivré sur avis favorable de la commission départementale d’aménagement commercial, alors que le délai de saisine ou d’auto-saisine de la Commission nationale n’était pas encore expiré. Le Conseil d’État juge d’abord que le permis n’est pas illégal du seul fait de cette délivrance anticipée. Il retient ensuite que l’avis défavorable ultérieur de la commission nationale, qui se substitue à l’avis favorable de la commission départementale, rend le permis illégal dès son édiction. Il en tire enfin une conséquence contentieuse : le permis conserve la nature d’autorisation d’exploitation commerciale, de sorte que les personnes mentionnées à l’article L. 752-17 du code de commerce peuvent le contester devant la cour administrative d’appel territorialement compétente, statuant en premier et dernier ressort, dans les conditions de l’article L. 600-1-4 du code de l’urbanisme.
Portée pratique. Il est vivement déconseillé aux communes de délivrer le permis avant l’expiration des délais de recours devant la CNAC. Pour le pétitionnaire, l’obtention rapide du titre est un faux confort : l’avis national ultérieurement défavorable emporte illégalité rétroactive, sans que la purge des délais du permis y fasse obstacle.
Bail commercial : clause d’augmentation automatique du loyer réputée non écrite
Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904, publié au Bulletin (cassation). La clause d’un bail commercial qui stipule accessoirement que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, sans prévoir de limite de plafond ni de durée, ne détermine pas le prix initial du bail : elle en organise la révision automatique à la seule hausse. Faisant échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer, elle doit être réputée non écrite.
Portée pratique. La distinction entre la clause qui fixe le prix, valable, et celle qui organise sa révision, soumise à l’ordre public des articles L. 145-37 et suivants du code de commerce, se joue sur l’absence de plafond et de terme. Les baux comportant des paliers d’augmentation indéfinis méritent un audit, la sanction du réputé non écrit étant imprescriptible.
Sous-traitance : travaux supplémentaires et défaut de mise en demeure de fournir un cautionnement
Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 24-15.620, publié au Bulletin (cassation). Ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l’article 14-1 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 la cour d’appel qui, après avoir constaté que le maître de l’ouvrage avait manqué à son obligation de mettre en demeure l’entreprise principale de fournir un cautionnement au sous-traitant accepté, rejette la demande du sous-traitant au titre de travaux supplémentaires au motif que le maître de l’ouvrage n’avait pas connaissance de son intervention sur ces travaux, sans rechercher si ceux-ci lui avaient été confiés pour l’exécution du marché principal.
Portée pratique. Le critère du rattachement au marché principal l’emporte sur celui de la connaissance effective par le maître de l’ouvrage. Dès lors que le sous-traitant est accepté et que les travaux supplémentaires s’inscrivent dans l’exécution du marché, l’obligation de mise en demeure couvre également ces travaux, et son inexécution engage la responsabilité du maître de l’ouvrage.
Lotissement : le cahier des charges n’est pas opposable à la commune rétrocessionnaire
Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 24-16.968, publié au Bulletin (rejet). Une commune à laquelle est rétrocédée, en application du cahier des charges d’un lotissement, la totalité des voies et espaces communs n’est pas colotie : les stipulations du cahier des charges ne lui sont donc pas opposables. Ne viole pas la loi la cour d’appel qui, ayant constaté qu’un espace vert transféré à la commune conformément au cahier des charges avait été incorporé au domaine public, puis déclassé pour désaffectation avérée sans que ce déclassement ait été contesté, retient que la vente par la commune d’un bien de son domaine privé ne pouvait être remise en cause par les colotis.
Portée pratique. La rétrocession globale des parties communes fait sortir la commune du cercle contractuel du lotissement. Les colotis soucieux de préserver la destination d’un espace vert doivent donc agir sur le terrain administratif, en contestant la décision de déclassement dans les délais du recours pour excès de pouvoir, et non sur celui du cahier des charges.
Compteurs électriques en immeuble : ouvrage public et compétence administrative
Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-12.638, publié au Bulletin (cassation). Un compteur électrique, qui entre dans la consistance du branchement particulier auquel il s’incorpore et a pour fonction d’enregistrer les consommations, constitue, comme le branchement lui-même, une dépendance du réseau électrique et présente à ce titre le caractère d’un ouvrage public, peu important qu’il ne soit pas indissociable du branchement ou qu’il puisse en être retiré sans atteinte à l’intégrité de l’installation. Tendant à la modification de l’organisation du réseau dans l’immeuble, la demande de retrait ou de déplacement d’un ensemble de compteurs installés dans le cadre d’une politique de déploiement prévue par la loi, hors voie de fait, relève de la juridiction administrative.
Portée pratique. Les contentieux de copropriété relatifs aux compteurs communicants échappent au juge judiciaire dès lors qu’ils tendent au retrait ou au déplacement des équipements. L’assignation du gestionnaire de réseau devant le tribunal judiciaire expose à une exception d’incompétence.
Expropriation et assurance de responsabilité : deux précisions procédurales
Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 24-18.812, publié au Bulletin (rejet). Si les parties ayant constitué avocat devant la cour d’appel statuant en matière d’expropriation peuvent procéder par voie électronique aux notifications et dépôts de l’article R. 311-26 du code de l’expropriation depuis le 21 mai 2020, elles restent tenues, à peine de caducité de leur appel, de déposer ou d’adresser au greffe dans le délai de trois mois un exemplaire papier de leurs conclusions à destination du commissaire du gouvernement, qui n’a pas accès au réseau privé virtuel des avocats.
Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 24-18.678, publié au Bulletin (rejet). La victime qui, appelante du jugement ayant condamné l’assuré et son assureur à l’indemniser, se désiste de son appel à l’égard du seul assuré, peut se voir opposer par l’assureur les limites des condamnations devenues irrévocables par l’effet de ce désistement, lequel emporte acquiescement au jugement dans les rapports entre l’assuré et la victime.
Portée pratique. En matière d’expropriation, la dématérialisation ne dispense pas du dépôt papier destiné au commissaire du gouvernement, dont l’omission est sanctionnée par la caducité. En matière d’assurance construction, le désistement partiel d’appel dirigé contre l’assuré fige le plafond opposable par l’assureur : la stratégie d’appel doit être arrêtée en considération de cet effet.
III. Autres points de vigilance
Baux d’habitation : nouveaux contrats types au 1er octobre 2026
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale et le livre VIII du code de la construction et de l’habitation a fait l’objet de plusieurs commentaires au cours de la semaine. Son article 1er, qui refond les annexes 1 et 2 du décret de 2015, entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date ; son article 2, relatif au traitement des impayés et aux modalités d’accompagnement social, entre en vigueur le 1er janvier 2027, avec notamment un nouvel article R. 824-15 du code de la construction et de l’habitation. Les modèles de baux et les trames de clause résolutoire doivent être mis à jour avant le 1er octobre.
Financement : remontée des taux à la rentrée
Les baromètres publiés par les courtiers en ce début de mois situent les taux moyens effectivement obtenus autour de 3,40 % sur vingt ans et 3,50 % sur vingt-cinq ans, les meilleurs dossiers restant proches de 3,10 %. Après plusieurs mois de stabilité, le mouvement de hausse amorcé à la mi-août accompagne la remontée de l’OAT à dix ans. La réunion du conseil des gouverneurs de la Banque centrale européenne du 10 septembre 2026 constituera le prochain point de repère. Ces données émanent d’organismes privés et n’ont pas la valeur des statistiques de la Banque de France, mais elles pèsent sur la faisabilité des conditions suspensives de prêt et justifient de porter une attention particulière à la durée de validité des offres et à la rédaction des délais dans les avant-contrats.
À surveiller
La direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages a renouvelé ses délégations de signature au 1er septembre 2026 (JORF n° 0205 du 3 septembre 2026), signe habituel de la reprise de l’activité normative de la rentrée. Sont attendus dans les prochaines semaines les textes d’application restant à prendre au titre de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, après les décrets déjà publiés au cours de l’été.
Pour être accompagné dans une opération ou un contentieux immobilier, consultez notre page consacrée au droit immobilier et, sur les sujets de la semaine, nos pages avocat en baux commerciaux et malfaçons et garantie décennale, ainsi que celles consacrées au vice caché immobilier, à l’acquisition immobilière par un non-résident et au retard de livraison en VEFA.
Semaine précédente : Synthèse hebdomadaire : Droit immobilier et de la construction (25-31 août 2026).