Pendant la première année qui suit la réception, l’entrepreneur doit reprendre tous les désordres signalés, réservés ou non, sans discussion sur leur gravité. Pendant deux ans, les équipements dissociables destinés à fonctionner sont couverts par la garantie de bon fonctionnement. Ces deux garanties sont les plus simples à mobiliser, et les plus souvent laissées de côté.
Une année pendant laquelle la gravité du désordre est indifférente
La garantie de parfait achèvement est inscrite au deuxième alinéa de l’article 1792-6 du code civil. L’entrepreneur y est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception, et elle s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Le mot « tous » fait toute la force du texte. Pendant douze mois, il n’y a pas à discuter de la solidité de l’ouvrage, ni de son impropriété à destination, ni du caractère dissociable d’un équipement. Une porte qui ferme mal, une peinture qui cloque, un joint défaillant, un carrelage mal calepiné : tout se réclame, pourvu que ce soit signalé. C’est la garantie la plus large du droit de la construction, et paradoxalement la moins utilisée, parce que les maîtres d’ouvrage attendent souvent de voir si le défaut s’aggrave.
Deux limites tempèrent cette générosité. La garantie ne pèse que sur l’entrepreneur, et non sur l’architecte ou le bureau d’études, dont la responsabilité se recherche sur un autre fondement. Et elle ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage, réserve du dernier alinéa de l’article 1792-6 qui sert de défense standard et qui ne prospère que si l’entreprise démontre un usage anormal ou une absence d’entretien.
Signaler par écrit, et savoir ce que cela recouvre
Le texte exige une notification écrite pour les désordres révélés après la réception. Un appel téléphonique, une remarque orale au conducteur de travaux, un message vocal, ne remplissent pas cette condition, ou du moins ne se prouvent pas. Un courriel daté suffit, une lettre recommandée vaut mieux lorsque la relation se tend.
La notification doit décrire le désordre de manière identifiable. « Problèmes d’humidité » n’est pas une notification utile ; « traces d’humidité en partie basse du mur nord de la chambre 2, sur environ deux mètres linéaires, apparues le 12 janvier » en est une. Les photographies datées valent mieux qu’un paragraphe. Lorsque plusieurs désordres apparaissent successivement, chacun se notifie au fil de l’eau : rien n’oblige à attendre la fin de l’année pour envoyer une liste unique, et cette attente fait courir le risque d’une notification hors délai.
La question du délai mérite d’être posée franchement. Le désordre doit être signalé dans l’année, mais l’action en justice, elle, se prescrit selon le droit commun applicable à la garantie, ce qui laisse une marge. En pratique, le maître d’ouvrage qui a signalé dans l’année et qui se heurte à un refus a intérêt à ne pas laisser dormir le dossier, ne serait-ce que parce que les mêmes désordres, une fois l’année écoulée, devront franchir le seuil de gravité de la décennale ou celui de la faute prouvée.
Ce qui se passe quand l’entreprise ne revient pas
L’article 1792-6 organise précisément la sortie de crise, et cette mécanique est trop peu utilisée. Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord entre le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné. En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. L’exécution des travaux exigés est constatée d’un commun accord ou, à défaut, judiciairement.
Trois conditions conditionnent donc l’exécution aux frais et risques : un délai convenu ou un désaccord constaté, une inexécution, et une mise en demeure restée sans effet. Le maître d’ouvrage qui fait intervenir une autre entreprise sans avoir mis en demeure la première s’expose à ce qu’on lui oppose son propre empressement, et à ne rien récupérer. Celui qui respecte la séquence peut, en revanche, faire réaliser les reprises et en réclamer le coût.
Il faut aussi penser à conserver la preuve de l’état antérieur. Une reprise exécutée par un tiers efface le désordre, donc la preuve. Un constat de commissaire de justice, ou à tout le moins un reportage photographique daté et un devis descriptif détaillé, évite que l’entreprise défaillante ne conteste ensuite la réalité de ce qu’elle devait reprendre.
La garantie de bon fonctionnement : deux ans pour les équipements
L’article 1792-3 est bref : les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception. Le mot « autres » renvoie à ce qui n’entre ni dans l’article 1792, ni dans l’article 1792-2, c’est-à-dire, en substance, aux équipements dissociables de l’ouvrage.
La durée est un minimum, ce qui autorise les stipulations plus favorables, fréquentes dans les marchés privés et dans les contrats de construction de maison individuelle. Elle couvre le mauvais fonctionnement, non la solidité de l’ouvrage : un volet roulant qui cesse de fonctionner, une ventilation mécanique qui n’assure plus son débit, un portail motorisé bloqué, un chauffe-eau qui ne chauffe plus.
Deux exclusions sont à connaître. L’article 1792-7 écarte du champ des articles 1792, 1792-2, 1792-3 et 1792-4 les éléments d’équipement dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage : la ligne de production d’un atelier, le matériel frigorifique d’un commerce, les modules solaires exploités pour la revente d’électricité ne relèvent donc pas de la garantie biennale. Et la troisième chambre civile a jugé que les désordres affectant un élément non destiné à fonctionner, adjoint à l’existant, relèvent exclusivement de la responsabilité contractuelle de droit commun, quel que soit leur degré de gravité, un carrelage et des cloisons de plaques de plâtre n’étant pas destinés à fonctionner (Cass. 3e civ., 13 juill. 2022, n° 19-20.231, publié).
Articuler les trois garanties sans perdre de temps
Les trois garanties ne s’excluent pas mécaniquement, elles se superposent sur la première année puis se rétrécissent. Le réflexe utile consiste à raisonner par la plus simple d’abord.
Pendant la première année, tout désordre signalé relève du parfait achèvement, sans condition de gravité, et c’est le terrain sur lequel il faut se placer : la démonstration est minimale et l’interlocuteur est unique, l’entrepreneur. La question de savoir si le désordre atteint le seuil décennal ne se pose que si l’entreprise fait défaut, ou si elle a disparu, car il faut alors mobiliser une assurance.
Entre un et deux ans, le maître d’ouvrage arbitre entre la garantie de bon fonctionnement, si le désordre touche un équipement dissociable destiné à fonctionner, et la décennale, si l’ouvrage est atteint dans sa solidité ou sa destination. Au-delà de deux ans, seule la décennale subsiste pour les désordres graves, avec, pour les dommages qui n’atteignent pas ce seuil, la responsabilité contractuelle de droit commun, enfermée elle aussi dans un délai de dix ans à compter de la réception par l’article 1792-4-3.
Une remarque sur l’assurance : la garantie de parfait achèvement et la garantie de bon fonctionnement ne relèvent pas de l’assurance obligatoire, et l’assurance dommages-ouvrage ne prend effet, selon l’article L. 242-1 du code des assurances, qu’après l’expiration du délai de parfait achèvement. La première année, le maître d’ouvrage fait donc face à l’entreprise, et à elle seule, sauf le cas particulier de la résiliation après mise en demeure prévu par le même texte.
Le cas de la maison individuelle
Le maître d’ouvrage qui a conclu un contrat de construction de maison individuelle bénéficie d’un dispositif contractuel plus protecteur, notamment sur la consignation du solde et sur la levée des réserves. Le réflexe est de lire le contrat avant d’écrire à l’entreprise, car les stipulations y organisent souvent un calendrier et des pénalités que le maître d’ouvrage ignore avoir négociés.
Dans ces opérations, la garantie de livraison souscrite par le constructeur joue un rôle central lorsque l’entreprise défaille. Elle ne remplace pas le parfait achèvement, mais elle en assure l’effectivité économique, et le garant doit être mis dans la boucle dès la première difficulté, non lorsque le chantier est à l’arrêt depuis six mois.
Questions fréquentes sur le parfait achèvement et la garantie biennale
Faut-il attendre la fin de l’année pour dresser la liste des désordres
Non, c’est même la plus mauvaise méthode. Chaque désordre se notifie dès qu’il apparaît. Attendre expose à une notification tardive pour les désordres révélés en fin de période, et prive le maître d’ouvrage de l’argument de la répétition lorsque l’entreprise ne réagit pas.
La garantie de parfait achèvement couvre-t-elle l’architecte
Non. Le texte vise l’entrepreneur. La responsabilité du maître d’œuvre se recherche sur le terrain contractuel, pour faute, ou sur celui de la décennale si le désordre en remplit les conditions.
Une entreprise peut-elle refuser de reprendre en invoquant l’usure
Elle peut l’invoquer, puisque l’article 1792-6 exclut les travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage. Encore faut-il qu’elle l’établisse. Un équipement défaillant après quatre mois d’utilisation normale ne relève pas de l’usure, et l’argument se retourne contre celui qui l’utilise abusivement.
Que couvre exactement la garantie de bon fonctionnement
Le mauvais fonctionnement des éléments d’équipement dissociables, c’est-à-dire ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement peut s’effectuer sans détérioration ni enlèvement de matière de l’ouvrage. Elle ne couvre pas les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, lesquels relèvent de la décennale.
Peut-on allonger contractuellement ces garanties
La garantie de bon fonctionnement est d’une durée minimale de deux ans, elle peut donc être étendue. La garantie de parfait achèvement est d’ordre public dans son principe et ne peut pas être réduite. Les clauses qui tentent de limiter ces garanties sont réputées non écrites dans la mesure où elles contreviennent aux textes.
Les reprises effectuées font-elles courir un nouveau délai
Les travaux de reprise, lorsqu’ils constituent eux-mêmes des travaux de construction, peuvent donner lieu à leur propre réception et à leurs propres garanties. Il est donc utile de formaliser la réception des reprises plutôt que de considérer l’affaire close sur un simple constat de bonne fin.