L’assurance dommages-ouvrage préfinance les réparations sans attendre qu’un responsable soit désigné. L’assureur dispose de soixante jours pour dire s’il garantit, et de quatre-vingt-dix jours pour faire une offre. Passé ces délais, l’assuré peut engager les travaux et obtenir une indemnité majorée du double du taux de l’intérêt légal.
À quoi sert réellement cette assurance
L’assurance dommages-ouvrage est une assurance de choses, pas de responsabilité. C’est toute la différence, et c’est ce qui en fait l’outil le plus efficace du droit de la construction. L’article L. 242-1 du code des assurances impose à toute personne qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, fait réaliser des travaux de construction, de souscrire avant l’ouverture du chantier une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs sur le fondement de l’article 1792 du code civil.
La formule « en dehors de toute recherche des responsabilités » est le cœur du dispositif. Le maître d’ouvrage n’a pas à identifier le constructeur fautif, ni à départager le maçon du charpentier, ni à attendre l’issue d’une expertise contradictoire de trois ans. Il déclare le sinistre, l’assureur préfinance, puis se retourne contre les constructeurs et leurs assureurs. L’ordre des opérations est inversé par rapport au contentieux classique, et c’est ce qui permet de réparer vite.
L’obligation ne pèse pas sur tout le monde. Le même texte en dispense les personnes morales de droit public, celles qui assurent la maîtrise d’ouvrage dans le cadre d’un contrat de partenariat, et les personnes morales dépassant certains seuils d’activité lorsqu’elles font réaliser pour leur compte des travaux destinés à un usage autre que l’habitation. Pour un particulier qui fait construire ou rénover, en revanche, la souscription est obligatoire, et son absence se paie au moment de la revente.
La chronologie : quand elle prend effet, quand elle joue avant
L’assurance dommages-ouvrage prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement, c’est-à-dire un an après la réception. Pendant cette première année, c’est l’entrepreneur qui doit reprendre les désordres signalés, et l’assureur dommages-ouvrage n’a pas à intervenir.
Deux dérogations sont prévues par l’article L. 242-1, et elles sauvent des chantiers. La garantie joue avant la réception lorsque, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution de ses obligations. Elle joue également après la réception, pendant l’année de parfait achèvement, lorsque, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations.
Dans les deux cas, la mise en demeure est la clé. Un maître d’ouvrage dont le chantier est à l’arrêt et qui se contente de relancer par téléphone, puis de faire intervenir une autre entreprise, se prive de la garantie. Celui qui met en demeure par lettre recommandée, laisse s’écouler un délai raisonnable, résilie dans les formes prévues au marché, puis déclare le sinistre, ouvre la porte à la prise en charge. La séquence compte autant que le fond.
Soixante jours, quatre-vingt-dix jours, quinze jours
Le texte fixe un calendrier serré, et c’est là que se joue la plupart des dossiers.
L’assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration de sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties. Lorsqu’il accepte, il présente dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant de la même date, une offre d’indemnité, le cas échéant provisionnelle, destinée au paiement des travaux de réparation. En cas d’acceptation de l’offre par l’assuré, le règlement intervient dans un délai de quinze jours.
Une soupape existe pour les dossiers lourds. En cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l’importance du sinistre, l’assureur peut, en même temps qu’il notifie son accord sur le principe de la garantie, proposer un délai supplémentaire pour établir son offre. La proposition doit se fonder exclusivement sur des considérations d’ordre technique et être motivée. Ce délai supplémentaire est subordonné à l’acceptation expresse de l’assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours.
Deux points méritent l’attention. La proposition de délai supplémentaire doit être concomitante à la notification de l’accord de principe : un assureur qui laisse passer les soixante jours puis sollicite un délai technique arrive trop tard. Et l’acceptation de l’assuré doit être expresse : le silence ne vaut pas accord, et l’assuré n’a aucune obligation d’accepter.
La sanction : engager les travaux et doubler l’intérêt légal
Lorsque l’assureur ne respecte pas l’un de ces délais, ou lorsqu’il propose une offre d’indemnité manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.
Cette sanction est redoutable et souvent sous-exploitée. Elle signifie que le maître d’ouvrage n’est pas prisonnier de l’inertie de son assureur : il peut faire réaliser les travaux et se faire rembourser, avec une majoration. Mais elle suppose une notification préalable, formalité que les assurés négligent et que les assureurs plaident systématiquement. Le courrier qui annonce l’intention d’engager les dépenses, en rappelant la date de la déclaration et l’expiration du délai, est donc une pièce à préparer avec soin.
La notion d’offre manifestement insuffisante ouvre un second terrain. Une offre qui ne couvre qu’une fraction du coût d’une réparation pérenne, ou qui propose un traitement palliatif quand l’expert préconise une reprise structurelle, entre dans cette catégorie. La discussion se gagne avec un devis détaillé et, si possible, un avis technique contradictoire.
Déclarer un sinistre sans se disqualifier
La déclaration est un acte technique. Elle doit identifier le contrat, l’ouvrage, la date de réception, décrire les désordres et leur date d’apparition, et être adressée par un moyen qui laisse une trace datée, la date de réception par l’assureur faisant courir les délais.
Trois erreurs reviennent. La première consiste à déclarer trop tard, en espérant que le désordre se stabilise : les délais courent de la déclaration, mais la garantie suppose que le désordre relève de la nature décennale et que l’on soit dans les dix ans de la réception. La deuxième consiste à décrire les désordres de manière vague, ce qui permet à l’assureur de solliciter des pièces complémentaires et de discuter le point de départ du délai. La troisième consiste à accepter une offre provisionnelle sans réserve, en croyant que le solde suivra : mieux vaut accepter expressément à titre provisionnel, en réservant la suite.
Un mot sur la prescription. Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance (C. assur., art. L. 114-1), le délai ne courant, en cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance s’ils prouvent l’avoir ignoré jusque-là. Depuis la loi du 28 décembre 2021, les actions relatives aux dommages résultant de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse-réhydratation des sols, reconnus comme catastrophe naturelle, se prescrivent par cinq ans. La prescription biennale coexiste avec le délai décennal d’action contre les constructeurs, et c’est la première qui surprend les maîtres d’ouvrage, parce qu’elle est courte et qu’elle court contre l’assureur pendant qu’ils discutent avec l’entreprise.
Le recours de l’assureur et ce qu’il change pour vous
Après avoir indemnisé, l’assureur dommages-ouvrage se retourne contre les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité décennale. Ce recours ne concerne pas directement le maître d’ouvrage, mais il explique certains comportements : un assureur qui pressent un recours difficile, parce que l’entreprise a disparu ou n’était pas assurée pour l’activité en cause, traîne davantage.
C’est ici que se rejoignent les deux assurances. L’article L. 241-1 du code des assurances impose à toute personne dont la responsabilité décennale peut être engagée d’être couverte, et de justifier à l’ouverture de tout chantier qu’elle a souscrit un contrat. Mais la garantie ne couvre que les activités déclarées. La troisième chambre civile a jugé, au visa de ce texte, que le juge ne peut pas limiter mécaniquement la garantie à la proportion du prix des travaux relevant de l’activité assurée, sans rechercher si les désordres couverts par la garantie ne justifiaient pas à eux seuls la solution réparatoire retenue, en l’espèce la démolition et la reconstruction de la maison (Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 24-10.927).
Pour le maître d’ouvrage, la conséquence est concrète : face à un assureur qui propose un partage proportionnel, il faut faire poser à l’expert une question unique, celle de savoir si le désordre garanti imposait à lui seul la reprise envisagée.
Questions fréquentes sur l’assurance dommages-ouvrage
Que risque-t-on à ne pas souscrire
Au-delà des sanctions prévues par les textes, le risque principal est patrimonial. Un vendeur qui ne peut pas produire l’attestation de dommages-ouvrage pour des travaux de moins de dix ans vend moins bien, engage sa responsabilité envers l’acquéreur, et prive celui-ci du préfinancement. L’absence d’attestation est devenue un point d’audit systématique.
La garantie suit-elle l’immeuble en cas de revente
Oui. L’assurance est souscrite pour le compte du souscripteur et des propriétaires successifs. L’acquéreur d’un bien de moins de dix ans peut donc déclarer un sinistre au titre du contrat souscrit par son vendeur, ce qui suppose de récupérer les références du contrat lors de la vente.
Que faire si l’assureur garde le silence
Le silence à l’expiration du délai de soixante jours vaut manquement. L’assuré peut alors, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires, l’indemnité étant majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. La notification préalable est impérative.
L’assurance couvre-t-elle les désordres esthétiques
Non. La garantie porte sur les dommages de la nature de ceux dont répondent les constructeurs sur le fondement de l’article 1792, c’est-à-dire ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Les défauts d’aspect relèvent du parfait achèvement, puis du droit commun.
Peut-on déclarer un sinistre pendant l’année de parfait achèvement
La garantie ne prend effet qu’après cette année, sauf dans le cas où, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations. Dans cette hypothèse, la déclaration est recevable et la mise en demeure doit être jointe.
Combien de temps a-t-on pour agir contre l’assureur
Deux ans à compter de l’événement qui donne naissance à l’action, avec un point de départ reporté au jour de la connaissance du sinistre lorsque l’assuré prouve l’avoir ignoré. Cinq ans pour les dommages liés à la sécheresse-réhydratation des sols reconnus comme catastrophe naturelle.