Acheter un bien en France en tant que non-résident : fiscalité, financement, pièges

Réponse courte. Un non-résident peut acheter un bien immobilier en France sans autorisation ni restriction, aux mêmes conditions qu’un résident. Les différences sont ailleurs : dans la fiscalité (impôt sur la fortune immobilière sur les seuls actifs français au-delà de 1,3 million d’euros, revenus locatifs imposés en France à un taux minimal de 20 puis 30 pour cent, plus-value soumise à un prélèvement de 19 pour cent et aux prélèvements sociaux, avec représentant fiscal obligatoire pour les résidents hors Union au-delà de 150 000 euros), dans le financement (apport de 30 à 40 pour cent exigé par les banques, garanties adaptées), dans le choix de la structure de détention (en direct, en indivision, en société civile immobilière, avec les conséquences successorales du pays de résidence), et dans la conduite de l’opération à distance (procuration authentique, apostille, traduction, transferts de fonds justifiés). Les frais d’acquisition sont de l’ordre de 7 à 8 pour cent du prix dans l’ancien. Le délai de rétractation de dix jours et la condition suspensive de prêt protègent l’acquéreur non professionnel, résident ou non.

Chaque année, des acquéreurs américains, britanniques, suisses, du Golfe ou d’Asie achètent un appartement à Paris, une maison en Provence ou une villa sur la Côte d’Azur. La plupart découvrent le système français par un agent immobilier et un notaire, qui font leur travail, mais dont aucun ne représente l’acquéreur seul ni ne conseille sur la fiscalité de son pays de résidence, sur la structure de détention ou sur les conséquences successorales. Cet article décrit ce qu’un acquéreur non-résident doit savoir avant de signer, ce qui lui coûtera, et les décisions qui ne se rattrapent pas après l’acte. La page consacrée à l’avocat pour l’acquisition d’un immeuble en France par un non-résident présente les cas dans lesquels le cabinet intervient.

1. Aucune restriction, mais une opération encadrée

Le droit français ne limite pas l’acquisition d’immeubles par des étrangers ou des non-résidents, qu’il s’agisse d’un logement, d’un local commercial ou d’un terrain. Aucune autorisation n’est requise, aucun visa ni titre de séjour n’est nécessaire pour acheter, et la propriété est pleinement protégée. Les seules exceptions concernent des actifs très particuliers, comme certains biens agricoles soumis au droit de préemption des sociétés d’aménagement foncier, ou les terrains relevant du contrôle des investissements étrangers lorsqu’ils sont liés à une activité sensible, ce qui ne concerne pas l’acquisition d’un logement.

L’opération suit le schéma français : offre d’achat, promesse ou compromis de vente, délai de rétractation, obtention du financement, acte authentique devant notaire. Deux protections méritent d’être connues. L’acquéreur non professionnel d’un logement dispose d’un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’avant-contrat (article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation), sans motif ni pénalité. Et lorsqu’il finance l’achat par un prêt, l’avant-contrat est conclu sous la condition suspensive de l’obtention de ce prêt, d’une durée minimale d’un mois : si le prêt est refusé, l’acquéreur récupère son dépôt. Ces protections jouent pour le non-résident comme pour le résident, mais elles supposent que l’avant-contrat soit rédigé correctement, avec le montant, la durée et le taux maximal du prêt recherché.

2. Le coût de l’acquisition : 7 à 8 pour cent dans l’ancien

Ce que la pratique appelle « frais de notaire » comprend, pour l’essentiel, des impôts. Les droits de mutation à titre onéreux perçus par l’État et les collectivités représentent, dans la plupart des départements, un peu moins de 6 pour cent du prix ; s’y ajoutent les émoluments du notaire, tarifés et dégressifs, la contribution de sécurité immobilière et les débours. Au total, l’acquéreur d’un bien ancien doit prévoir 7 à 8 pour cent du prix ; pour un logement neuf ou en état futur d’achèvement, soumis à la TVA, les droits sont réduits et le total se situe entre 2 et 3 pour cent. La commission de l’agent immobilier, en général de 3 à 5 pour cent, est à la charge de celui que le mandat désigne, le plus souvent le vendeur, mais le contrat peut la mettre à la charge de l’acquéreur ; ce point se vérifie avant l’offre, parce qu’il change l’assiette des droits.

3. La fiscalité du non-résident : IFI, revenus locatifs, plus-value

L’impôt sur la fortune immobilière s’applique aux personnes qui n’ont pas leur domicile fiscal en France à raison de leurs seuls actifs immobiliers situés en France, lorsque leur valeur nette excède 1 300 000 euros (article 964 du code général des impôts). Un non-résident qui achète un appartement parisien de deux millions d’euros y est donc assujetti, sur la valeur nette des dettes déductibles, ce qui donne au financement bancaire un intérêt fiscal en plus de son intérêt économique. Les conventions fiscales conclues par la France peuvent modifier ce résultat.

Les revenus locatifs d’un bien situé en France sont imposables en France, quel que soit le pays de résidence. Pour les non-résidents, l’impôt ne peut être inférieur à un montant calculé au taux de 20 pour cent jusqu’à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème, et de 30 pour cent au-delà (article 197 A du code général des impôts), sauf à démontrer qu’un taux moyen inférieur s’appliquerait sur l’ensemble des revenus mondiaux. S’y ajoutent les prélèvements sociaux, ou le prélèvement de solidarité au taux réduit pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un État de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou de la Suisse. Le choix entre location nue et location meublée, et entre les régimes réel et forfaitaire, change le résultat de manière importante et se décide avant l’achat.

À la revente, la plus-value réalisée par un non-résident est soumise à un prélèvement spécifique (article 244 bis A du code général des impôts), au taux de 19 pour cent pour les personnes physiques, augmenté des prélèvements sociaux et, au-delà de 50 000 euros, d’une surtaxe progressive, avec les mêmes abattements pour durée de détention que pour les résidents. Une exonération partielle existe pour la cession d’un logement en France par un ancien résident, sous conditions. Pour les cédants résidant hors de l’Union européenne et de l’Espace économique européen, la désignation d’un représentant fiscal accrédité est obligatoire, l’administration en dispensant, par sa doctrine, les cessions dont le prix n’excède pas 150 000 euros et celles qui sont totalement exonérées ; ce représentant, qui garantit le paiement de l’impôt, facture ses services en pourcentage du prix. Enfin, les conventions fiscales bilatérales répartissent le droit d’imposer et préviennent la double imposition ; l’acquéreur doit connaître celle qui lie la France à son pays de résidence avant de choisir sa structure.

4. Détenir en direct ou par une société

La question de la structure est celle qui a le plus de conséquences à long terme. La détention directe est la plus simple et la moins coûteuse ; elle soumet le bien, au décès du propriétaire, aux règles françaises de dévolution et de fiscalité successorale sur les immeubles situés en France, avec des droits qui, entre non-parents ou parents éloignés, atteignent des taux élevés, et à la réserve héréditaire française lorsque la loi française s’applique. Le règlement européen sur les successions permet à un ressortissant étranger de choisir la loi de sa nationalité pour régir l’ensemble de sa succession, ce qui peut écarter la réserve française, mais ne modifie pas la fiscalité.

La société civile immobilière de droit français est l’outil le plus utilisé par les non-résidents : elle facilite la transmission par cessions de parts, permet une organisation entre plusieurs acquéreurs ou entre générations, et peut, sous conditions, modifier la qualification du bien au regard de la loi successorale. Elle a ses contraintes : comptabilité et déclarations annuelles, imposition des associés non-résidents, et surtout, pour certains pays de résidence, un traitement fiscal défavorable de la société étrangère détenant un immeuble, notamment aux États-Unis et au Royaume-Uni, où une société transparente en France peut être traitée différemment. Une société étrangère, une fondation ou un trust ajoutent des obligations déclaratives et parfois une taxe annuelle de 3 pour cent sur la valeur vénale des immeubles, sauf déclaration des bénéficiaires. Le bon choix dépend du pays de résidence, de la situation familiale, de l’usage du bien et de l’horizon de détention ; il ne s’improvise pas devant le notaire la semaine de la signature.

5. Financer depuis l’étranger

Les banques françaises prêtent aux non-résidents, avec des conditions plus strictes qu’aux résidents : un apport de 30 à 40 pour cent du prix frais compris, une durée souvent limitée à quinze ou vingt ans, une exigence de revenus documentés et parfois de placements domiciliés dans l’établissement, et une assurance emprunteur dont l’obtention depuis l’étranger prend du temps. Le prêt se garantit par une hypothèque ou un privilège du prêteur de deniers, inscrits par le notaire. L’acquéreur qui finance depuis une banque de son pays doit organiser le transfert des fonds sur le compte du notaire avant la signature, avec les justificatifs de leur origine ; les notaires, soumis aux obligations de vigilance contre le blanchiment, refusent les fonds dont la provenance n’est pas établie, et un virement bloqué la veille de l’acte fait échouer la vente. Le calendrier des transferts, la devise et le risque de change entre l’avant-contrat et l’acte sont des éléments du dossier au même titre que le prix.

6. Acheter à distance : procuration, apostille, traduction

L’acquéreur non-résident n’a pas à se déplacer pour signer. Il peut donner procuration à un tiers, en général un clerc de l’étude ou son avocat, par acte authentique ou par acte sous signature privée avec signature certifiée, selon l’acte à signer et les exigences du notaire. Une procuration établie à l’étranger doit être légalisée ou revêtue de l’apostille de la convention de La Haye de 1961, et traduite en français par un traducteur assermenté lorsqu’elle est rédigée dans une autre langue. L’acte de vente lui-même est en français ; le notaire doit s’assurer que l’acquéreur en comprend la portée, ce qui conduit à la présence d’un interprète ou à une traduction, dont le coût reste à la charge de l’acquéreur. Le cabinet intervient en anglais et prépare, pour ses clients, une note de synthèse de l’avant-contrat et de l’acte, clause par clause, avant la signature.

7. Ce que l’agent et le notaire ne vérifient pas pour vous

L’agent immobilier est mandaté par le vendeur ; le notaire, officier public, instrumente la vente pour les deux parties et vérifie le titre, les hypothèques, les servitudes, l’urbanisme et les diagnostics. Ni l’un ni l’autre ne conseille l’acquéreur sur la fiscalité de son pays, sur la structure de détention, sur la négociation des clauses de l’avant-contrat ou sur les risques propres au bien. Le dossier de diagnostic technique (article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation), qui couvre l’amiante, le plomb, les termites, l’électricité, le gaz, la performance énergétique et les risques, doit être lu et compris : un diagnostic de performance énergétique défavorable interdit ou limitera la location du bien dans les années à venir, ce qu’un investisseur doit savoir avant d’acheter. Le règlement de copropriété et les procès-verbaux d’assemblée révèlent les travaux votés ou à venir, les procédures en cours et les charges. Un bien en copropriété avec un plan pluriannuel de travaux lourd, un ravalement voté ou un contentieux avec le syndic se négocie autrement.

8. Les erreurs qui ne se rattrapent pas

Quatre erreurs reviennent dans les dossiers que le cabinet reprend après coup. Acheter en direct et à deux, sans contrat de mariage ni convention, en découvrant au décès ou au divorce le régime matrimonial applicable et la réserve héréditaire. Acheter par une société du pays de résidence, en découvrant la taxe de 3 pour cent ou le traitement fiscal du pays d’origine. Signer un avant-contrat sans condition suspensive de prêt adaptée, ou avec une condition dont le délai est trop court pour une banque qui instruit un dossier de non-résident. Et négliger la revente : un bien acheté sans penser à la plus-value, au représentant fiscal et à la convention fiscale peut coûter, à la sortie, une part importante du gain. Chacune de ces erreurs se prévient par une consultation avant l’offre d’achat, pas après.

9. Ce que le cabinet fait, et dans quel délai

Le cabinet accompagne l’acquéreur non-résident de l’offre à l’acte, et au-delà : analyse de la situation personnelle et fiscale, choix de la structure de détention avec les conseils du pays de résidence, relecture et négociation de l’avant-contrat, suivi de la condition suspensive et du financement, coordination avec le notaire, préparation des procurations et de leur légalisation, vérification des fonds et du calendrier des transferts, note explicative de l’acte en anglais, puis, après l’acquisition, déclarations fiscales françaises et organisation de la location ou de la transmission. Une acquisition se déroule en général en trois à quatre mois entre l’offre et l’acte ; les dossiers de non-résidents demandent une à deux semaines de plus pour les procurations et le financement. Le guide pratique Acquisition transfrontalière d’un immeuble détaille les six points qui déterminent la validité de l’opération, et la page droit immobilier présente les autres interventions du cabinet.

Questions fréquentes

Un étranger non-résident peut-il acheter un bien immobilier en France ?

Oui, sans autorisation, sans restriction et sans titre de séjour, aux mêmes conditions qu’un résident, sauf pour certains biens agricoles ou sensibles. Il bénéficie du délai de rétractation de dix jours (article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation) et de la condition suspensive de prêt.

Quels sont les frais d’achat pour un non-résident ?

Les mêmes que pour un résident : environ 7 à 8 pour cent du prix dans l’ancien, 2 à 3 pour cent dans le neuf, correspondant aux droits de mutation, aux émoluments du notaire et aux débours, plus la commission d’agence si elle est à la charge de l’acquéreur.

Un non-résident paie-t-il l’impôt sur la fortune immobilière en France ?

Oui, sur ses seuls actifs immobiliers situés en France, lorsque leur valeur nette dépasse 1 300 000 euros (article 964 du code général des impôts), sous réserve des conventions fiscales. Les dettes de financement sont déductibles.

Comment sont imposés les loyers et la plus-value d’un non-résident ?

Les loyers sont imposés en France à un taux minimal de 20 pour cent, puis 30 pour cent au-delà d’un seuil (article 197 A du code général des impôts), plus les prélèvements sociaux ou le prélèvement de solidarité. La plus-value est soumise à un prélèvement de 19 pour cent (article 244 bis A), aux prélèvements sociaux et à une surtaxe au-delà de 50 000 euros, avec représentant fiscal obligatoire pour les résidents hors Union, sauf dispense administrative jusqu’à 150 000 euros.

Faut-il acheter en direct ou par une société civile immobilière ?

Cela dépend du pays de résidence, de la situation familiale et de l’usage du bien. La SCI facilite la transmission et l’organisation entre acquéreurs, mais peut être traitée défavorablement par la fiscalité de certains pays, notamment les États-Unis et le Royaume-Uni. La décision se prend avant l’avant-contrat.

Article rédigé par Hervé Guyader, avocat au barreau de Paris, docteur en droit. Ce contenu est une information générale et ne remplace pas une consultation.