Avocat en copropriété et contestation d’assemblée générale à Paris

La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 encadrent strictement le fonctionnement des assemblées de copropriétaires : convocation vingt-et-un jours à l’avance, majorités des articles 24, 25 et 26 selon la nature de la décision, procès-verbal notifié aux opposants et défaillants. Toute irrégularité peut entraîner l’annulation, mais dans un délai très court.

Le cabinet intervient pour les copropriétaires, les conseils syndicaux et les syndicats de copropriétaires, en demande comme en défense.

Le risque : deux mois pour agir, et une décision définitive au-delà

L’article 42 de la loi de 1965 enferme la contestation des décisions d’assemblée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, ouvert aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants. Passé ce délai, la décision est acquise, même irrégulière, même coûteuse. Le copropriétaire qui a voté pour ne peut plus rien.

La généralisation de la notification électronique, prévue à l’article 42-1 de la loi et encadrée par le décret de 1967, complique le calcul du délai : la notification par voie électronique n’est valable qu’avec l’accord exprès du copropriétaire, et sa date de réception fait souvent débat. Le cabinet a consacré un guide à la notification électronique en copropriété.

La solution juridique : identifier le vice, respecter le délai, agir contre le syndicat

Les causes d’annulation sont nombreuses : convocation hors délai ou incomplète, question absente de l’ordre du jour, majorité mal calculée ou inadaptée, abus de majorité, défaut de mise en concurrence du syndic, travaux votés sans devis. L’action est dirigée contre le syndicat représenté par le syndic, devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble.

Au-delà de la nullité, le copropriétaire peut contester la répartition des charges lorsqu’elle ne respecte pas le règlement ou la loi, demander la révision judiciaire d’une clé de répartition, ou engager la responsabilité du syndic pour faute de gestion. Le cabinet a détaillé les délais d’action et les seuils de majorité dans un guide pratique et une analyse en six points.

Comment le cabinet intervient

Le cabinet examine la convocation, la feuille de présence, les pouvoirs et le procès-verbal pour identifier les irrégularités utiles, puis assigne le syndicat dans le délai de deux mois, en demandant si nécessaire la suspension des travaux litigieux. Il défend inversement les syndicats attaqués, en régularisant ce qui peut l’être et en démontrant l’absence de grief.

Il conseille également les conseils syndicaux dans la préparation des assemblées à enjeux : travaux importants, plan pluriannuel de travaux, changement de syndic, modification du règlement, afin que les décisions votées résistent à la contestation.

Cas typiques d’intervention

Les situations ci-dessous sont des cas de figure illustratifs, inspirés de la pratique du cabinet et rendus anonymes.

Ravalement voté à la majorité de l’article 24

Des travaux de ravalement avec isolation par l’extérieur sont votés à la majorité simple. Le cabinet obtient l’annulation de la décision, ces travaux relevant de l’article 25, et la suspension de l’appel de fonds.

Convocation adressée par courriel sans accord du copropriétaire

Un copropriétaire n’a jamais consenti à la notification électronique et n’a pas reçu la convocation. Le cabinet obtient l’annulation de l’assemblée pour défaut de convocation régulière.

Charges d’ascenseur imputées à un lot du rez-de-chaussée

Un commerçant paie depuis dix ans des charges d’ascenseur sans utilité pour son lot. Le cabinet obtient la révision de la répartition et le remboursement des charges indues dans la limite de la prescription.

Questions fréquentes sur la contestation des assemblées générales de copropriété

Quel est le délai pour contester une décision d’assemblée générale ?

Deux mois, et c’est un délai de déchéance. L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020, prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Deux points pratiques en découlent. La déchéance est plus sévère que la prescription : une lettre de protestation ne l’interrompt pas. Et le point de départ est la notification du procès-verbal, non la tenue de l’assemblée, d’où l’importance de conserver la preuve de réception.

Qui peut contester une décision ?

Les copropriétaires opposants et les copropriétaires défaillants, selon les termes mêmes de l’article 42. Celui qui a voté en faveur de la résolution ne peut donc pas la contester, et l’abstention place dans une situation moins favorable que l’absence. C’est une raison suffisante pour vérifier le procès-verbal dès sa réception : le sens du vote de chaque copropriétaire doit y figurer exactement, et une mention erronée doit être relevée par écrit auprès du syndic sans attendre. Le copropriétaire absent et non représenté est défaillant, donc recevable, ce qui aboutit à ce paradoxe que l’absence protège mieux que la présence assortie d’une abstention, détail que beaucoup découvrent trop tard.

Le syndic doit-il notifier le procès-verbal dans un délai particulier ?

Oui. L’article 42 prévoit que la notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Ce délai structure tout le calendrier : le copropriétaire qui n’a rien reçu au terme du mois doit réclamer par écrit, puisque c’est la notification qui déclenche son propre délai de deux mois. Deux situations méritent attention. Une notification irrégulière dans sa forme ou incomplète peut ne pas faire courir le délai, ce qui se plaide utilement. Et une notification reçue tardivement laisse néanmoins deux mois pleins, la date de réception faisant foi, d’où l’intérêt de conserver l’enveloppe et l’avis de réception plutôt que le seul document.

Les travaux votés peuvent-ils être engagés pendant ce délai ?

Non, sauf urgence. L’article 42 énonce que, sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois. C’est une protection réelle pour le copropriétaire qui conteste, et une contrainte que les syndics négligent parfois sous la pression des entreprises. Deux conséquences. Le syndic qui engage les travaux pendant la période de suspension, hors urgence caractérisée, engage sa responsabilité. Et le copropriétaire qui entend contester a intérêt à le faire savoir par écrit sans attendre, afin que le syndic ne puisse pas se prévaloir de son ignorance de toute opposition.

Sur quels moyens conteste-t-on une décision ?

Ils se rangent en trois catégories, d’efficacité inégale. Les moyens de forme, tenant à la régularité de la convocation, au respect du délai, à la présence des pièces jointes exigées pour certaines résolutions, à la feuille de présence et à la validité des pouvoirs : ce sont les plus décisifs. Les moyens tenant à la majorité, lorsque la résolution a été adoptée selon une majorité inférieure à celle que la loi impose pour cette catégorie de décision. Et les moyens de fond, abus de majorité ou décision contraire au règlement de copropriété ou à la destination de l’immeuble, plus exigeants à établir. Les pièces qui fondent les premiers se demandent au syndic dès la réception du procès-verbal.

Faut-il contester en justice ou négocier ?

Les deux, dans cet ordre, car le délai ne pardonne pas. Une action introduite dans les deux mois peut toujours être abandonnée ensuite, alors qu’un délai expiré ne se rattrape pas : préserver le délai est donc le premier geste, la négociation venant après. Sur le fond, l’accord reste préférable, ne serait-ce que parce que le copropriétaire qui gagne contre le syndicat participe lui-même, par ses charges, au coût de la procédure qu’il a engagée. La séquence qui fonctionne consiste à assigner pour préserver le délai, puis à obtenir que la résolution litigieuse soit reprise régulièrement lors de l’assemblée suivante, ce qui prive la contestation d’objet.

La notification par courriel fait-elle courir le délai ?

Seulement à deux conditions cumulatives, plus exigeantes qu’on ne le croit. Le copropriétaire doit avoir donné un accord exprès à la notification par voie électronique, accord qui se recueille selon les formes prévues et qui se révoque, et l’envoi doit respecter les modalités techniques fixées par le décret du 17 mars 1967, notamment quant à la preuve de la réception. À défaut, la notification est irrégulière et le délai de deux mois ne court pas : la décision reste contestable bien au-delà. C’est le premier point à vérifier quand un syndic oppose la forclusion, et le premier à sécuriser lorsque l’on est syndic.

Peut-on contester des charges sans contester l’assemblée ?

Oui, et il faut distinguer deux actions que l’on confond souvent. L’action en révision de la répartition des charges vise la clé de répartition elle-même, lorsqu’elle est contraire à la loi ou que la part d’un lot s’écarte de plus d’un quart de celle qui résulterait d’un calcul conforme. Elle obéit à ses propres conditions et à ses propres délais, indépendamment de toute assemblée. En revanche, la décision approuvant les comptes d’un exercice est une décision d’assemblée comme les autres : passé deux mois à compter de la notification du procès-verbal, elle devient définitive. Contester le montant appelé après ce délai suppose donc d’attaquer la répartition, non l’approbation.

Les dossiers de cette matière sont suivis par Hervé Guyader, avocat au barreau de Paris et docteur en droit.