Semaine du 4 au 10 août 2026
I. Législation et réglementation
Urbanisme : deux décrets de coordination publiés au JORF du 4 août 2026
Le décret n° 2026-733 du 1er août 2026, portant diverses mesures de coordination relatives à l’élaboration et à l’évolution des documents d’urbanisme, poursuit la mise en œuvre de la loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme (après un premier décret du 27 juillet 2026). Deux apports méritent attention :
- l’évaluation environnementale devient obligatoire pour toute élaboration ou révision de PLU (nouvel art. R. 104-11 du code de l’urbanisme)
- la participation du public par voie électronique (PPVE) est étendue à un grand nombre de procédures supplémentaires
Le même jour, le décret n° 2026-734 du 1er août 2026 modifie la liste des communes exemptées, pour la période triennale 2026-2028, de l’obligation de mixité sociale prévue aux articles L. 302-5 et suivants du code de la construction et de l’habitation (loi SRU).
Démarchage immobilier : passage à l’opt-in au 11 août 2026
Pris pour l’application de la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025 contre les fraudes aux aides publiques, le décret n° 2026-662 du 23 juillet 2026 fixe les modalités d’entrée en vigueur, à compter du 11 août 2026, de l’interdiction de principe du démarchage téléphonique commercial. Les agences immobilières ne pourront plus contacter un propriétaire à partir d’une annonce sans consentement préalable, explicite, spécifique et révocable de celui-ci (validité maximale d’un an, sans reconduction tacite). Seule subsiste l’exception du démarchage lié à l’exécution d’un contrat en cours. Les manquements sont sanctionnés par une amende administrative.
II. Jurisprudence
Conseil d’État — Constructions irrégulières : la jurisprudence Thalamy confirmée et précisée
CE, 30 juillet 2026, n° 497783 — Le Conseil d’État réaffirme le principe posé par l’arrêt Thalamy (CE, 9 juillet 1986, n° 51172) : celui qui souhaite réaliser des travaux sur un bâtiment édifié sans autorisation doit présenter une demande portant sur l’ensemble de la construction afin de la régulariser. Deux précisions nouvelles :
- l’administration doit inviter le pétitionnaire à compléter une demande incomplète, mais cette invitation n’est pas une condition de légalité d’un refus opposé à une demande portant sur les seuls travaux nouveaux
- la charge de la preuve de l’irrégularité de la construction initiale ne peut peser sur le pétitionnaire au point de lui imposer d’établir un fait négatif (l’absence de travaux antérieurs) : le juge forme sa conviction au vu du dossier, au besoin en usant de ses pouvoirs d’instruction
Portée pratique : vigilance de mise pour l’acquéreur d’un bien édifié sans autorisation régulière, la commune pouvant exiger la régularisation de l’ensemble du bâtiment à l’occasion de travaux ultérieurs.
Cour de cassation (3e civ.) — Copropriété : les pouvoirs du syndicat secondaire strictement cantonnés
Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-21.792 (FS-B, arrêt de section) et trois arrêts jumeaux (n° 24-21.793, 24-21.794, 24-21.796) — Statuant sur quatre syndicats secondaires d’une même résidence, la Cour de cassation juge que l’objet du syndicat secondaire, limité par l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 à la gestion interne du bâtiment, ne l’habilite pas à recouvrer, pour le compte du syndicat principal, les charges de copropriété générales. Seule une décision expresse de l’assemblée générale du syndicat principal (majorité de l’art. 24) peut lui conférer ce mandat ; ni le règlement de copropriété, ni une pratique de recouvrement prolongée dans le temps ne suffisent à caractériser un mandat tacite. La solution vaut également pour l’administrateur provisoire chargé de liquider un syndicat secondaire, dont les pouvoirs — même étendus par le juge — ne peuvent excéder l’objet légal du syndicat qu’il administre : l’action en recouvrement est irrecevable pour défaut de qualité à agir.
Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-22.686 — Dans le prolongement, la Cour distingue nettement l’action en contestation d’une décision d’assemblée générale (délai de forclusion de deux mois, art. 42 al. 2 de la loi de 1965) de l’action en responsabilité dirigée contre le syndicat des copropriétaires à raison d’une faute commise lors du vote d’une résolution, laquelle relève de la prescription quinquennale de droit commun (art. 2224 du code civil).
Portée pratique : les syndics de syndicats secondaires doivent vérifier l’existence d’un mandat exprès avant toute action en recouvrement de charges générales ; les syndics principaux doivent, le cas échéant, inscrire cette délégation à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
III. Autres points de vigilance
L’encadrement des loyers est prolongé jusqu’au 31 juillet 2027, la doctrine fiscale (BOFiP) précise le taux de TVA à 10 % applicable au logement locatif intermédiaire (mixité sociale, cession, transfert de VEFA), et les échanges d’informations antifraude relatifs aux aides à la rénovation énergétique ont été organisés. Sur le terrain économique, les derniers chiffres du ministère du logement confirment un redressement de la construction neuve encore fragile, l’objectif de 400 000 mises en chantier annuelles n’étant pas atteint en 2026.
Pour plus de détails, contactez-nous.