Semaine du 27 juillet au 2 août 2026
I. Législation et réglementation
Urbanisme : un décret de simplification tous azimuts (JORF du 28 juillet 2026)
Décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026 — Publié au Journal officiel du 28 juillet 2026, ce décret portant mesures de simplification de l’action publique locale modifie de nombreuses dispositions du code de l’urbanisme. Les apports les plus notables pour la pratique immobilière :
- Droit de préemption : l’avis du service des domaines déjà obtenu sur un bien et toujours en cours de validité peut désormais être réutilisé sans nouvelle consultation, même s’il est antérieur à la déclaration d’intention d’aliéner (nouvel art. R. 213-21 du code de l’urbanisme) ;
- Lotissements en secteur protégé : le permis d’aménager n’est plus systématiquement exigé pour les divisions foncières situées dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, aux abords d’un monument historique ou dans un site classé ; une simple déclaration préalable suffit désormais, sauf création de voies ou d’équipements communs (mesure applicable aux demandes déposées à compter de septembre 2026) ;
- Défense nationale : de nouveaux délais d’instruction sont fixés pour les projets soumis à autorisation du ministère de la Défense (jusqu’à 5 mois), avec un régime de silence valant refus ;
- Publicité des documents d’urbanisme : les actes relatifs aux SCOT, PLU et cartes communales privilégient désormais la publication dématérialisée sur le portail national de l’urbanisme, avec un allègement corrélatif des formalités d’affichage.
II. Jurisprudence
Conseil d’État — Certificat d’urbanisme et sursis à statuer : la cristallisation des règles n’est pas absolue
Deux décisions rendues début juillet et commentées le 30 juillet 2026 précisent les conditions dans lesquelles un sursis à statuer reste opposable à une demande de permis de construire malgré la détention d’un certificat d’urbanisme, lequel cristallise pourtant les règles applicables pendant 18 mois (art. L. 410-1 du code de l’urbanisme).
CE, 7 juillet 2026, n° 504277 — Le Conseil d’État valide l’absence de sursis à statuer opposé à un projet de deux bâtiments d’habitation (34 logements) : la méconnaissance de certaines règles du futur PLU, en cours de révision, n’était pas d’une ampleur telle qu’elle aurait compromis ou renchéri son exécution. Sur ce type de décision qui accorde l’autorisation, le juge n’exerce qu’un contrôle restreint à l’erreur manifeste d’appréciation.
CE, 2 juillet 2026, n° 508570 — À l’inverse, un sursis à statuer opposé à un projet hôtelier de six étages est annulé : le PADD, bien qu’arrêté, ne comportait aucune orientation précise sur la hauteur des constructions permettant de caractériser un risque pour l’exécution du futur PLU intercommunal. Sur les décisions de sursis, en revanche, le juge exerce un contrôle normal.
Portée pratique : le débat sur les orientations générales du PADD ne suffit pas, à lui seul, à justifier un sursis à statuer ; encore faut-il que ces orientations soient assez précises pour identifier un risque concret de contrariété avec le projet. Par ailleurs, l’absence de mention du risque de sursis dans le certificat d’urbanisme n’empêche pas son opposition ultérieure, mais rend le certificat lui-même illégal.
III. Autres points de vigilance
La doctrine rappelle, à l’occasion de la période de réception de travaux estivale, l’importance des réserves formulées lors de la réception (art. 1792-6 du code civil) : seuls les désordres couverts par une réserve expresse échappent à la présomption de conformité, ce qui conditionne l’accès ultérieur aux garanties de parfait achèvement, biennale et décennale. Le décret du 27 juillet 2026 s’inscrit par ailleurs dans la continuité de la loi de simplification du droit de l’urbanisme du 26 novembre 2025 et du décret du 20 février 2026, avant un nouveau décret de coordination publié la semaine suivante (1er août 2026).
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