Réponse courte. Un acheteur qui réside hors de France et acquiert un appartement de prestige à Paris paie d’abord des droits de mutation de 6,3185 pour cent du prix, Paris appliquant le taux départemental de 5 pour cent. Il supporte ensuite, chaque année, la taxe foncière, une taxe d’habitation sur les résidences secondaires majorée de 60 pour cent et, au-delà de 1,3 million d’euros d’actif net, l’impôt sur la fortune immobilière, dont le barème monte à 1,5 pour cent. À la revente, la plus-value est taxée à 19 pour cent, plus 17,2 pour cent de prélèvements sociaux (7,5 pour cent pour la personne affiliée à un régime de sécurité sociale européen ou suisse). Le choix de la structure est devenu le point le plus risqué : depuis 2026, une société soumise à l’impôt sur les sociétés qui loge son associé peut devoir une taxe annuelle de 20 pour cent de la valeur du logement, et la taxe de 3 pour cent ne s’écarte plus que par une déclaration annuelle.
1. La résidence fiscale, pas la nationalité, et deux seuils qui changent le calcul
Le droit fiscal français ne connaît pas l’« acheteur étranger ». Il connaît le contribuable qui n’a pas son domicile fiscal en France au sens de l’article 4 B du code général des impôts, quelle que soit sa nationalité, et il l’impose sur ce qui se trouve sur le sol français, c’est-à-dire, pour ce qui nous occupe, sur l’immeuble, sur les loyers qu’il produit, sur la plus-value qu’il dégage et sur sa transmission. Les conventions fiscales ne retirent presque jamais ce droit à la France. Elles organisent surtout, dans l’État de résidence, l’élimination de la double imposition, et c’est donc avec le conseil du pays d’origine que le calcul se termine.
Ce qui sépare l’acquisition de prestige de l’achat ordinaire tient à deux seuils. Le premier, 1,3 million d’euros d’actif immobilier net, déclenche l’impôt sur la fortune immobilière. Le second, 5 millions d’euros, est celui à partir duquel la loi se méfie : c’est à ce niveau que la déduction des emprunts est plafonnée pour l’impôt sur la fortune immobilière et que, depuis la loi de finances pour 2026, une société soumise à l’impôt sur les sociétés entre dans le champ d’une taxe de 20 pour cent sur les logements qu’elle réserve à son associé. Un appartement familial dans le 7e, le 8e ou le 16e arrondissement franchit le premier sans effort. Beaucoup franchissent le second.
Pour fixer les idées, suivons une acquéreuse. De nationalité allemande, résidente de Londres, elle achète à l’automne 2026 un appartement de 6 millions d’euros près des Invalides, qu’elle compte occuper quelques semaines par an.
2. À l’acte : 6,3185 pour cent de droits, et non plus 5,81
Le taux qui compte à Paris n’est plus celui que répètent les simulateurs. Le droit départemental, fixé à 3,80 pour cent par l’article 1594 D du code général des impôts et que les départements pouvaient porter à 4,50 pour cent, peut être relevé jusqu’à 5 pour cent pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 116 ; BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-20), et Paris figure parmi les départements qui appliquent ce maximum, selon le tableau des taux publié par la direction générale des finances publiques au 1er juin 2026. S’y ajoutent la taxe communale de 1,20 pour cent (art. 1584) et le prélèvement de l’État pour frais d’assiette, égal à 2,37 pour cent du droit départemental (art. 1647, V). Total : 6,3185 pour cent du prix. L’exception prévue pour le primo-accédant qui achète sa résidence principale ne concerne pas un pied-à-terre.
Sur 6 millions d’euros, notre acquéreuse verse donc 379 110 euros de droits, auxquels s’ajoutent 6 000 euros de contribution de sécurité immobilière, perçue au taux de 0,10 pour cent (art. 881 K), puis les émoluments tarifés du notaire et ses débours. Le logement neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement obéit à une autre logique : le prix supporte la TVA et la taxe de publicité foncière tombe à 0,715 pour cent environ. Le cas est rare dans les arrondissements recherchés.
Un point se règle avant l’offre et non chez le notaire. La commission d’agence modifie l’assiette des droits selon que le mandat la met à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, et sur un prix de cet ordre l’écart se compte en milliers d’euros.
3. Chaque année : la taxe foncière, une taxe d’habitation majorée, et la vacance bientôt taxée à 60 pour cent
Le propriétaire acquitte la taxe foncière, dont le taux parisien est de 20,5 pour cent depuis le vote de 2023, appliqué à une valeur locative cadastrale qui reste, dans les immeubles anciens, très inférieure au loyer de marché. L’occupant d’un logement meublé qui n’est pas sa résidence principale doit en outre la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, que la Ville a votée à 20,32 pour cent pour 2023 et sur laquelle elle applique la majoration maximale de 60 pour cent autorisée par l’article 1407 ter du code général des impôts. Le dégrèvement de cette majoration est réservé à des cas étroits, dont celui de la personne que son activité professionnelle contraint à résider à Paris, loin de son habitation principale.
Reste le logement que l’on n’occupe pas. À compter des impositions de 2027, la taxe sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants disparaissent au profit d’une taxe unique sur la vacance des locaux d’habitation, créée par l’article 108 de la loi de finances pour 2026 et codifiée à l’article 1406 bis. Dans les communes où le marché est tendu, elle frappe le logement vacant depuis un an au moins au 1er janvier, au taux de 17 pour cent de la valeur locative la première année et de 34 pour cent ensuite, taux que la commune peut porter à 30 puis 60 pour cent. Le Conseil de Paris a voté ces maxima en juillet 2026. La durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 sera comptée, et la taxe épargne notamment le logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs et celui dont la vacance ne dépend pas de la volonté du propriétaire. L’appartement acheté pour être laissé vide, en attendant des travaux que personne ne commande, est devenu le plus mauvais des arbitrages.
4. L’impôt sur la fortune immobilière : jusqu’à 1,5 pour cent par an
Le non-résident est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière sur ses seuls immeubles français et sur ses parts de sociétés, françaises ou étrangères, à hauteur de la fraction de leur valeur qui représente de tels immeubles, dès lors que l’ensemble dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier (CGI, art. 964, 2°). Le barème part de 800 000 euros : 0,5 pour cent jusqu’à 1,3 million, 0,7 pour cent jusqu’à 2,57 millions, 1 pour cent jusqu’à 5 millions, 1,25 pour cent jusqu’à 10 millions, 1,5 pour cent au-delà. Pour un appartement de 6 millions détenu sans dette, l’impôt est de 48 190 euros par an. Le pied-à-terre n’ouvre pas droit à l’abattement de 30 pour cent, réservé à la résidence principale.
L’emprunt réduit l’assiette, mais moins qu’on ne le croit. Le prêt remboursable in fine n’est déductible que pour un montant qui décroît chaque année comme s’il s’amortissait, le prêt consenti par un proche ne l’est en principe pas, et lorsque le patrimoine taxable excède 5 millions d’euros, la fraction des dettes qui dépasse 60 pour cent de sa valeur n’est admise que pour moitié, sauf à démontrer que l’emprunt ne poursuivait pas un objectif principalement fiscal (art. 974). Si notre acquéreuse finance 4 millions par un crédit in fine de dix ans, la dette retenue au premier 1er janvier n’est pas de 4 millions mais de 3,8 millions. Elle fond ensuite de 400 000 euros par an.
Détenir par une société n’y change rien. Les parts sont imposables pour la valeur des immeubles qu’elles représentent, et les avances que l’associé consent à sa société pour financer l’achat ne viennent pas en déduction pour les évaluer, à proportion de sa participation, sauf, là encore, preuve d’un objectif qui n’était pas principalement fiscal (art. 973, II ; BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-30-30). Le montage de la société financée par compte courant d’associé, longtemps vendu comme un remède à l’impôt sur la fortune, ne produit plus cet effet. Une règle joue en sens inverse pour celui qui finit par s’installer : la personne qui établit son domicile en France après cinq années civiles passées à l’étranger n’est imposée que sur ses biens français jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit son arrivée (art. 964, 1°).
5. La société : deux taxes sanctionnent désormais l’erreur de structure
L’année 2026 a changé la donne, et deux fois.
La taxe de 3 pour cent, d’abord. Toute entité juridique, française ou étrangère, qui possède un immeuble en France, directement ou à travers une chaîne de participations, doit chaque année 3 pour cent de sa valeur vénale (art. 990 D), soit 180 000 euros pour notre appartement. Les entités dont le siège est en France, dans l’Union européenne ou dans un État lié à la France par une convention d’assistance administrative y échappent en révélant leurs associés. Jusqu’au printemps 2026, il suffisait pour cela de s’engager à communiquer ces informations à l’administration si elle les demandait. La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a supprimé cette voie (art. 102) : depuis le 27 juin 2026, l’exonération suppose de déclarer chaque année, au plus tard le 15 mai, la consistance et la valeur des immeubles ainsi que l’identité et l’adresse des associés qui détiennent plus de 1 pour cent des droits (art. 990 E, 3°, d et e ; art. 990 F). L’oubli coûte 3 pour cent. La société établie dans un État sans convention, elle, ne dispose pas de cette voie.
La taxe de 20 pour cent, ensuite. L’article 235 ter C du code général des impôts, issu de l’article 7 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, institue une taxe sur les actifs non professionnels des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés lorsque trois conditions sont réunies à la clôture de l’exercice : la valeur vénale de l’ensemble de leurs actifs atteint 5 millions d’euros ; une personne physique, dont les droits s’additionnent à ceux de son conjoint ou partenaire, de leurs ascendants, de leurs descendants et de leurs frères et sœurs, en détient au moins la moitié ou y exerce en fait le pouvoir de décision ; les revenus passifs, loyers compris, forment plus de la moitié de leurs produits d’exploitation et de leurs produits financiers. Parmi les actifs taxés, aux côtés des yachts, des aéronefs, des bijoux et des vins, figurent les logements dont cette personne se réserve la jouissance, qu’ils soient occupés gratuitement ou pour un loyer inférieur au prix du marché, à titre de résidence principale ou non. L’assiette est la valeur vénale du logement, diminuée du seul emprunt qui a servi à l’acheter, sans tenir compte en principe des avances de l’associé. Le taux est de 20 pour cent, chaque année, et la taxe n’est pas déductible du résultat. Elle s’applique aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. La détention par un trust fait présumer que la condition de contrôle est remplie.
Qui la paie ? Lorsque la société a son siège en France, c’est elle, et le texte, tel qu’il se lit, ne distingue pas selon que son associé réside à Paris ou à Londres ; lorsque son siège est à l’étranger, la taxe n’est due que par l’associé domicilié en France. La conséquence est contre-intuitive. Notre acquéreuse londonienne n’est pas visée si elle détient l’appartement par une société luxembourgeoise ou britannique, auquel cas elle retrouve la taxe de 3 pour cent et ses déclarations ; elle peut l’être si elle a suivi le conseil, encore fréquent, de loger le bien dans une société par actions simplifiée française ou dans une société civile ayant opté pour l’impôt sur les sociétés. Sur 6 millions d’euros sans emprunt, la taxe serait de 1,2 million d’euros par an.
Il faut dire ce que l’on ignore. À la date de cet article, l’administration n’a publié aucun commentaire de l’article 235 ter C et aucune juridiction ne l’a appliqué : nous raisonnons sur le texte seul. Trois questions restent ouvertes pour le non-résident. La première est celle que l’on vient de lire, l’application de la taxe à la société française dont l’associé n’a aucun domicile en France. La deuxième tient à la condition de revenus passifs : la société qui ne perçoit rigoureusement rien ne la remplit pas à la lettre, alors que celle qui encaisse de son associé un loyer de complaisance la remplit aussitôt, ce qui est l’inverse de l’effet que recherchent ceux qui facturent un loyer pour se mettre en règle. La troisième tient aux conventions fiscales, dont aucune n’a été négociée en pensant à cette taxe. Dans le doute, la position du cabinet est nette : on n’acquiert plus un bien d’usage personnel de cette valeur par une société à l’impôt sur les sociétés, et l’on fait auditer celles qui existent avant la clôture du 31 décembre 2026.
La société civile immobilière translucide, qui ne relève pas de l’impôt sur les sociétés, reste hors du champ de cette taxe. Elle n’efface ni l’impôt sur la fortune immobilière ni les droits de succession, mais elle organise la détention à plusieurs et la transmission ; son traitement par le fisc du pays de résidence, parfois sévère, se vérifie avant de la constituer.
6. Si le bien est loué
Les loyers d’un immeuble français sont imposables en France. Le non-résident y supporte l’impôt sur le revenu à un taux qui ne peut être inférieur à 20 pour cent jusqu’à la limite de la deuxième tranche du barème, soit 29 579 euros pour les revenus de 2025, et à 30 pour cent au-delà, sauf à justifier que le taux moyen calculé sur ses revenus mondiaux serait plus faible (art. 197 A). Les prélèvements sociaux s’y ajoutent au taux de 17,2 pour cent, les revenus fonciers ayant été tenus à l’écart de la hausse de la contribution sociale généralisée votée pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12) ; la personne affiliée à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un autre État de l’Espace économique européen ou de la Suisse ne doit que le prélèvement de solidarité de 7,5 pour cent. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, non des revenus fonciers. Louer à un tiers, au prix du marché, a un autre effet : le logement n’est plus réservé à l’associé au sens de l’article 235 ter C.
7. À la revente : 19 pour cent, les prélèvements sociaux, et un représentant fiscal
La plus-value du non-résident personne physique est soumise à un prélèvement de 19 pour cent (art. 244 bis A), aux prélèvements sociaux de 17,2 pour cent, ramenés à 7,5 pour cent pour l’affilié à un régime européen ou suisse, et, lorsque le gain imposable dépasse 50 000 euros, à une taxe supplémentaire de 2 à 6 pour cent (art. 1609 nonies G). Le total atteint 42,2 pour cent dans le cas le plus défavorable. Le temps l’érode : par le jeu des abattements pour durée de détention, l’impôt sur le revenu disparaît après vingt-deux ans et les prélèvements sociaux après trente (art. 150 VC). La société soumise à l’impôt sur les sociétés paie au taux de cet impôt, et si son siège est hors de l’Union européenne et de l’Espace économique européen, le prix d’acquisition de l’immeuble bâti est diminué de 2 pour cent par année de détention pour le calcul du gain, ce qui grossit la plus-value à mesure que le temps passe.
Le vendeur qui réside hors de l’Union européenne, de l’Islande et de la Norvège doit en outre désigner un représentant fiscal accrédité, responsable du paiement de l’impôt (art. 244 bis A, IV). La dispense automatique ne joue que si le prix n’excède pas 150 000 euros ou si le bien est détenu depuis assez longtemps pour être totalement exonéré (BOFiP, BOI-RFPI-PVINR-30-20). Pour un bien de prestige, elle ne joue jamais. Ni le notaire ni l’avocat ne peuvent tenir ce rôle. Notre acquéreuse, résidente britannique, devra donc s’en adjoindre un le jour où elle vendra, et son coût se négocie avant la promesse.
8. Transmettre : 45 pour cent en ligne directe, société ou pas
Quand le défunt ou le donateur n’est pas domicilié en France, les droits de mutation à titre gratuit frappent les immeubles situés en France, qu’ils soient possédés directement ou indirectement (art. 750 ter, 2°). Le texte a fermé les issues une à une, et sa mécanique mérite d’être suivie d’un trait : est réputé possédé indirectement l’immeuble qui appartient à une société dont le défunt détient plus de la moitié des droits, seul ou avec son conjoint, leurs ascendants, leurs descendants ou leurs frères et sœurs, directement ou par une chaîne de participations et quel que soit le nombre de sociétés interposées, tandis que les parts d’une société non cotée dont le siège est hors de France, mais dont l’actif est principalement constitué d’immeubles français, sont regardées comme des biens français à proportion de la valeur de ces immeubles dans son actif total, de sorte que ni la société civile française, ni la holding étrangère, ni l’empilement des deux ne font sortir l’appartement parisien du champ de l’impôt français.
Le barème est celui de tout le monde. Après un abattement de 100 000 euros par enfant, les droits en ligne directe atteignent 40 pour cent au-delà de 902 838 euros et 45 pour cent au-delà de 1 805 677 euros ; ils sont de 60 pour cent entre personnes sans lien de parenté, et le conjoint survivant est exonéré. Sur un appartement de 6 millions d’euros transmis à deux enfants, sans autre bien français, la facture dépasse 2,1 millions d’euros. La convention fiscale en matière de successions, lorsqu’il en existe une avec l’État de résidence, peut déplacer ou imputer cette charge. Elle ne la supprime presque jamais pour l’immeuble.
La transmission se prépare donc à l’achat. Le choix entre la pleine propriété et le démembrement, la répartition entre époux, la loi applicable à la succession et la place des enfants dans la structure se décident avant l’avant-contrat, parce qu’ils se corrigent ensuite au prix de nouveaux droits.
9. Ce que le cabinet fait, et dans quel délai
Le cabinet intervient avant l’offre d’achat. Il audite la structure envisagée au regard des taxes de 3 et de 20 pour cent, chiffre l’impôt sur la fortune immobilière et le coût de sortie, coordonne le notaire et le conseil fiscal du pays de résidence, puis suit l’avant-contrat jusqu’à l’acte. Il reprend aussi les structures existantes, sociétés françaises à l’impôt sur les sociétés et sociétés étrangères exonérées jusqu’ici sur simple engagement, avant la clôture du 31 décembre 2026 et l’échéance déclarative du 15 mai 2027. Réponse sous 24 heures ouvrées : exposez-nous votre situation.
Sur le même sujet : acheter un bien en France en tant que non-résident, acquisition transfrontalière d’un immeuble et notre page avocat pour l’acquisition d’un immeuble en France par un non-résident.
Questions fréquentes
Quels sont les droits de mutation sur un appartement ancien à Paris en 2026 ?
6,3185 pour cent du prix : 5 pour cent de droit départemental, 1,20 pour cent de taxe communale et 2,37 pour cent du droit départemental pour frais d’assiette. S’y ajoutent la contribution de sécurité immobilière de 0,10 pour cent et les émoluments du notaire.
Un non-résident paie-t-il l’impôt sur la fortune immobilière sur un appartement parisien ?
Oui, dès que ses immeubles français, détenus en direct ou par des sociétés, valent plus de 1,3 million d’euros nets au 1er janvier. Le barème va de 0,5 à 1,5 pour cent ; pour 6 millions d’euros sans dette, l’impôt est de 48 190 euros par an.
Faut-il acheter un bien de prestige par une société ?
Pas par une société soumise à l’impôt sur les sociétés lorsque le bien est d’usage personnel et que les actifs atteignent 5 millions d’euros : l’article 235 ter C du code général des impôts l’expose à une taxe annuelle de 20 pour cent. La détention directe et la société civile translucide restent les deux voies à comparer, avant l’avant-contrat.
Que risque un appartement laissé vide à Paris ?
À compter de 2027, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation : 30 pour cent de la valeur locative la première année d’imposition, 60 pour cent ensuite, selon les taux votés par le Conseil de Paris en juillet 2026.
Comment est taxée la plus-value d’un non-résident à la revente ?
19 pour cent, plus 17,2 pour cent de prélèvements sociaux (7,5 pour cent pour l’affilié à un régime européen ou suisse) et une taxe de 2 à 6 pour cent au-delà de 50 000 euros de gain. Le résident hors de l’Union européenne, de l’Islande et de la Norvège doit désigner un représentant fiscal accrédité.
Article rédigé par Hervé Guyader, avocat au barreau de Paris, docteur en droit. Ce contenu est une information générale et ne remplace pas une consultation.
Version en anglais : Prime property in Paris: the tax position of the foreign buyer.