Merci de renseigner votre adresse email pour recevoir le guide 2026. Le téléchargement démarre automatiquement après validation.
Votre email sera utilisé par le cabinet uniquement pour vous envoyer le guide demandé et assurer un éventuel suivi, conformément à notre politique de confidentialité. Il sera conservé 3 ans maximum ; vous pouvez demander sa suppression à tout moment en écrivant à guyader@guyader-avocat.fr.
En attendant de recevoir le guide, l’analyse correspondante est accessible librement : Retard de livraison en VEFA : les six points qui déterminent le montant de votre indemnisation.
Pour aller plus loin
- VEFA en retard : pénalités, résolution et responsabilité du promoteur
- Réception des travaux : réserves, effets et point de départ des garanties
- Garantie décennale : quels désordres, contre qui, dans quel délai
- Avocat en droit immobilier à Paris
Questions fréquentes sur le retard de livraison en VEFA
Quelles pièces faut-il réunir avant de consulter sur un retard de livraison ?
L’acte authentique de vente et sa notice descriptive, le contrat préliminaire s’il y en a eu un, l’échéancier des appels de fonds et les quittances correspondantes, l’attestation de garantie financière d’achèvement, les courriers et courriels échangés avec le vendeur, et les constats déjà établis. Ces pièces servent à deux choses. La première est de fixer la date de livraison contractuelle et les causes de prorogation stipulées, puisque c’est de cette date que se compte le retard. La seconde est de vérifier que les sommes déjà versées respectent les plafonds de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, qui limite les paiements à 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Un dossier réuni avant le premier courrier fait gagner plusieurs semaines sur la suite.
Peut-on suspendre ou consigner les appels de fonds pendant le retard ?
Le retard ne dispense pas, par lui-même, de payer les échéances devenues exigibles selon l’avancement des travaux. L’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation ouvre en revanche une voie précise pour le dernier versement : le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur, et il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. La consignation n’est donc ni un refus de payer ni une sanction du retard, c’est un dépôt qui préserve les droits de l’acquéreur pendant que la contestation se règle. Le même article plafonne à 1 % par mois la pénalité que le contrat peut stipuler contre l’acquéreur qui paie en retard. Retenir unilatéralement une échéance intermédiaire expose à cette pénalité et fragilise la position de celui qui réclame.
Que devient le prêt immobilier pendant le retard ?
Le prêt suit sa propre logique contractuelle, indépendante de la vente. Trois points méritent d’être vérifiés dès que le retard se confirme. Le premier est la date limite de déblocage des fonds stipulée dans l’offre de prêt, au-delà de laquelle l’établissement peut refuser de libérer le solde et imposer une renégociation. Le deuxième est la durée de la période d’anticipation, pendant laquelle l’emprunteur ne paie que des intérêts intercalaires calculés sur les sommes débloquées, durée que le contrat limite souvent. Le troisième est la date de prise d’effet de l’assurance emprunteur. Un retard de plusieurs mois peut ainsi coûter davantage en intérêts intercalaires qu’en préjudice de jouissance, et ce coût se documente mois par mois. Il faut écrire à la banque dès le premier retard annoncé et conserver sa réponse, qui servira à chiffrer le préjudice.
Le procès-verbal de livraison a été signé sans réserve : tout est-il perdu ?
Non. L’article 1642-1 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. L’acquéreur dispose donc d’un mois après son entrée dans les lieux pour signaler ce qu’il n’avait pas vu le jour de la livraison. Le second alinéa ajoute qu’il n’y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. Le réflexe utile est d’adresser dans ce délai une lettre recommandée listant les désordres, plutôt que de compter sur des échanges verbaux avec le conducteur de travaux.
Quel délai pour agir une fois ce mois écoulé ?
L’article 1648 du code civil, en son second alinéa, pose une forclusion : dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. Le point de départ n’est donc pas la livraison, mais l’expiration du délai d’un mois suivant la prise de possession. Il s’agit d’un délai de forclusion, ce qui restreint les possibilités de l’interrompre par de simples échanges, et une négociation amiable qui s’éternise peut faire perdre le droit d’agir sans que personne ne l’ait voulu. Concrètement, il faut inscrire la date limite à son agenda dès la prise de possession et assigner avant terme, quitte à poursuivre les discussions ensuite.
Le promoteur est placé en liquidation : que deviennent le chantier et les fonds versés ?
C’est la garantie financière d’achèvement qui prend le relais. L’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, impose au vendeur de souscrire avant la conclusion du contrat une garantie d’achèvement ou une garantie de remboursement. La garantie d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement. Le garant peut faire désigner par ordonnance sur requête un administrateur ad hoc, doté des pouvoirs du maître de l’ouvrage, chargé de faire réaliser les travaux et de procéder à la réception. Le même texte précise que le garant est alors seul fondé à exiger le paiement du solde, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure collective. L’interlocuteur est donc le garant, non le mandataire judiciaire.
Quels justificatifs conserver dès maintenant pour chiffrer le préjudice ?
Le préjudice de retard ne se présume pas, il se prouve pièce par pièce. Il faut conserver au fur et à mesure, et non après coup, les quittances de loyer ou l’échéancier du prêt afférent au logement que l’on n’a pas pu quitter, les factures de garde-meuble et de double déménagement, les attestations d’employeur ou de scolarisation si le retard a imposé un éloignement, et l’ensemble des courriers annonçant de nouvelles dates. Si le bien était destiné à la location, il faut garder les mandats de gestion signés, les annonces publiées et les candidatures écartées, qui établissent la perte de loyers. Un tableau tenu mois par mois, adossé à ses justificatifs, vaut mieux qu’une évaluation globale présentée à l’audience, que le juge réduit presque toujours faute de pièces.
Plusieurs acquéreurs du même programme sont touchés : faut-il agir ensemble ?
Rien n’y oblige, chaque contrat de vente étant distinct et chaque acquéreur conservant une action personnelle contre le vendeur. Une démarche coordonnée présente pourtant trois avantages concrets. Elle permet de partager le coût d’une expertise technique sur l’état d’avancement du chantier, qui sera la même pour tous. Elle donne du poids aux échanges avec le garant financier, dont la mise en œuvre suppose de démontrer une défaillance qui se caractérise à l’échelle de l’opération et non du seul lot. Elle évite enfin que des acquéreurs signent des avenants de prorogation rédigés en des termes différents, ce qui affaiblit l’ensemble. La forme importe peu, un mandat commun donné au même conseil suffit. Ce qui compte est que les courriers partent de façon coordonnée et que chacun garde la maîtrise de son propre dossier.