Depuis le 11 avril 2024, la notification électronique n’est plus une simple option offerte au syndic : elle est devenue le principe. L’article 38 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, dite « Habitat dégradé », a inversé la logique de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 : hier, l’accord exprès du copropriétaire conditionnait la notification électronique ; aujourd’hui, c’est le retrait exprès qui permet seul de conserver la voie postale. Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, en vigueur depuis le 25 décembre, en fixe l’architecture procédurale. Le formalisme, ici, prime le fond. Ce basculement déplace la charge du risque : le syndic qui notifiait par voie électronique sans accord préalable commettait autrefois l’irrégularité ; c’est désormais celui qui notifie sans adresse électronique régulièrement communiquée, néglige l’information obligatoire ou ignore une demande de maintien postal, qui s’expose. Voici les six points qui déterminent, en pratique, la validité de vos notifications.
1. Le principe est inversé, mais l’option individuelle demeure
Dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, l’article 42-1 admettait la notification électronique « sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires » : à défaut d’accord, la notification était inopposable et le délai qu’elle prétendait faire courir ne courait pas. L’article 38 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 a supprimé cette subordination et réécrit le texte en trois alinéas : le principe de la notification électronique, le droit du copropriétaire de demander « à tout moment et par tout moyen » la voie postale, et l’obligation du syndic de l’informer de cette faculté. Le silence du syndic ne vaut pas renonciation du copropriétaire. La régularité de la notification électronique ne se déduit donc pas de la seule qualité du procédé technique : elle suppose que le copropriétaire ait été mis en mesure d’exercer son option, et que celle-ci n’ait pas été exercée en sens contraire.
2. Deux procédés seulement sont admis, le courriel ordinaire ne suffit jamais
Le nouvel article 64 du décret du 17 mars 1967, issu de l’article 14 du décret n° 2025-1292, n’ouvre la voie électronique qu’à deux procédés limitativement énumérés : la lettre recommandée électronique des articles R. 53 à R. 53-4 du code des postes et des communications électroniques, ou un procédé mis en œuvre par un prestataire de services de confiance qualifié au sens du règlement (UE) n° 910/2014 dit eIDAS. Un simple email ne suffit pas. Ces deux voies bénéficient de la présomption d’intégrité, d’envoi et de réception attachée par l’article 43, paragraphe 2, du règlement eIDAS aux données transmises par un service qualifié, présomption que perd le syndic recourant à un procédé non qualifié. La conséquence doit être énoncée sans nuance : un courriel ordinaire, même assorti d’un accusé de lecture, ne vaut pas notification. Le décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 avait déjà ouvert une première brèche dans le monopole de la lettre recommandée, mais en la subordonnant à l’accord exprès du copropriétaire, prudence qui avait maintenu la dématérialisation à l’état résiduel pendant une décennie, jusqu’à ce que la loi du 9 avril 2024 y mette fin.
3. L’adresse électronique reste le point de fragilité du dispositif
L’article 65 du décret, tel que modifié, ne valide la notification que si elle est faite à la dernière adresse électronique communiquée par le copropriétaire « à cet effet », et non recueillie incidemment à l’occasion d’une inscription sur l’extranet ou d’un échange de gestion. Le consentement se demande, il ne se déduit pas. La troisième chambre civile juge de longue date que les notifications sont valablement faites à la dernière adresse régulièrement notifiée au syndic, lequel n’a pas à en rechercher une autre (Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 18-12.579). Le GRECCO, dans sa préconisation n° 19 du 1er juillet 2026, recommande de n’utiliser que les adresses obtenues par la voie formelle de l’article 65. Faute d’adresse régulièrement notifiée, le principe électronique est inapplicable et la lettre recommandée demeure le seul mode sûr. La difficulté est renforcée pour les copropriétaires récents : l’article 6 du décret, relatif à la notification des mutations, continue de subordonner la transmission de l’adresse de l’acquéreur à son accord exprès, de sorte que le syndic peut se trouver, pour un nouveau copropriétaire, dépourvu de toute adresse régulièrement notifiée. Le nouvel arrivant échappe alors au dispositif.
4. Le délai court de la mise à disposition, non de la lecture
Le dernier alinéa de l’article 64 fixe le point de départ du délai au lendemain de la transmission, par le prestataire qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire de l’envoi, et non de l’ouverture du message. La troisième chambre civile a rappelé récemment que la boîte de messagerie non consultée ne devrait pas produire plus d’effet que le pli recommandé non retiré (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842, publié). L’article 64-6 impose que l’avis mentionne l’objet de l’envoi et un lien de téléchargement disponible au moins vingt et un jours. Or le prestataire qualifié n’est tenu de conserver récépissé de dépôt et justificatif de transmission qu’un an, durée très inférieure à la prescription quinquennale de l’article 42, alinéa 1er : le syndic prudent archive donc lui-même ses preuves.
5. L’exception postale reste libérale, mais doit être tracée
L’article 64-1 dispose que, par exception, les notifications sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lorsqu’un copropriétaire demande à les recevoir par voie postale. Cette demande peut être formulée à tout moment et par tout moyen établissant avec certitude sa date de réception ; elle prend effet le lendemain du huitième jour suivant sa réception par le syndic, ou le jour même si elle est formulée en assemblée générale, mention devant alors être portée au procès-verbal. Point souvent ignoré : les articles 20 et 21 du décret n’ont créé aucune ligne tarifaire pour ce maintien postal dans l’annexe 2 du contrat-type de syndic, de sorte que sa facturation individualisée au copropriétaire demeure, en l’état, dépourvue de fondement. Le syndic paie, le copropriétaire ne rembourse pas.
6. La sanction n’est pas symbolique : cinq ans de contestation rouverte
L’irrégularité d’une convocation entraîne la nullité de l’assemblée, non son inexistence (Cass. 3e civ., 13 novembre 2013, n° 12-12.084, publié), la charge de la preuve de la régularité pesant sur le syndicat. Pour le procès-verbal, la sanction d’une notification irrégulière n’est pas sa nullité mais la non-computation du délai de forclusion de deux mois de l’article 42, alinéa 2 : le copropriétaire agit alors comme si le procès-verbal ne lui avait jamais été notifié, pendant la prescription quinquennale de l’article 42, alinéa 1er (Cass. 3e civ., 28 janvier 2015, n° 13-23.552, publié). La même rigueur affecte le recouvrement : la troisième chambre civile a jugé que l’article 19-2 de la loi de 1965 impose de justifier, pour chaque période de réclamation, d’une mise en demeure préalable régulièrement notifiée (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 23-23.534, publié).
Le cabinet Guyader Avocat a publié un guide pratique consacré à la notification électronique en copropriété, qui détaille l’architecture complète du décret n° 2025-1292, la grille de contrôle du praticien et le traitement de la période intercalaire entre l’entrée en vigueur de la loi et celle du décret. Recevoir le guide pour sécuriser vos convocations, mises en demeure et notifications de procès-verbal avant la prochaine saison d’assemblées générales.
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