La loi ELAN n’a jamais créé d’obligation de plan pluriannuel de travaux en copropriété. L’expression n’y figure même pas. Cette confusion, entretenue par une bonne partie de la littérature professionnelle, en cache une seconde, plus coûteuse : celle entre le projet que le syndicat doit faire établir et le plan que l’assemblée peut adopter, ou non. Entre les deux, un régime de sanctions qui n’existe pas au sens où on l’imagine, et un fonds de travaux qui, lui, ne pardonne aucun retard. Voici les six points qui déterminent ce qu’une copropriété doit vraiment redouter, à jour du droit applicable au 30 août 2026.
1. La loi ELAN n’a jamais créé cette obligation
Le contrôle du texte est immédiat : le mot « pluriannuel » n’apparaît dans la loi ELAN du 23 novembre 2018 qu’à trois reprises, dans des contextes étrangers à la copropriété, et l’expression « plan pluriannuel de travaux » n’y figure pas une seule fois. L’obligation est née de l’article 171 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui a réécrit l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour y loger le projet de plan, et déplacé le fonds de travaux dans un article 14-2-1 nouveau. Elle n’a produit effet qu’à compter du 1er janvier 2023 pour les grandes copropriétés et du 1er janvier 2025 pour les autres. Qui date l’obligation de 2018 se trompe sur son fondement, sur son entrée en vigueur, et souvent sur sa finalité : le texte vise d’abord la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité des occupants, la rénovation énergétique n’arrivant qu’en troisième position de l’énumération de l’article 14-2, I.
2. Le projet n’est pas le plan, et l’assemblée n’est jamais tenue d’adopter
Le texte distingue systématiquement le « projet de plan pluriannuel de travaux », document technique dont l’élaboration s’impose au syndicat, et le « plan pluriannuel de travaux », ce que l’assemblée a adopté, en tout ou partie, à la majorité de l’article 25 (loi de 1965, art. 14-2, II). L’assemblée n’est tenue de rien : ni d’adopter le projet qui lui est présenté, ni de justifier un refus. Un point de procédure mérite attention depuis la généralisation de la passerelle de l’article 25-1 par l’ordonnance du 30 octobre 2019 : un projet ayant recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires doit faire l’objet d’un second vote immédiat à la majorité de l’article 24. Le syndic qui omet ce second vote expose la décision à l’annulation, et c’est vraisemblablement par là que naîtra le premier contentieux du plan — la matière est vierge, aucune décision de la Cour de cassation n’ayant encore été rendue sur l’article 14-2 dans sa rédaction issue de 2021.
3. Il n’existe aucune sanction, mais le silence a un prix
Ni l’article 14-2, ni l’article 14-2-1, ni le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 n’édictent d’amende, de sanction administrative ou de nullité à raison de l’absence de projet, du refus d’adoption ou de l’insuffisance du plan adopté. La contrainte est ailleurs. L’autorité administrative peut, dans le cadre de la police de la sécurité et de la salubrité, élaborer le plan d’office aux frais du syndicat lorsque sa demande est restée sans réponse un mois (loi de 1965, art. 14-2, III) : le syndicat qui n’a pas voulu payer 6 000 euros de projet se verra alors facturer, sans avoir été consulté sur le prestataire ni sur le montant, un document dont il ne discutera pas le coût. Et à compter de janvier 2028, un arrêté du 23 juin 2026 enrichira le registre national d’immatriculation des copropriétés de l’existence ou de l’absence du plan : une donnée publique, comparable, consultable, pesant sur la valeur des lots au même titre que le classement énergétique. Aucune amende n’aura été créée, et la contrainte sera pourtant devenue tangible.
4. Le fonds de travaux est l’obligation qui mord, pas le plan
Le compteur du fonds n’est pas celui du plan : l’article 14-2-1 impose de constituer un fonds de travaux dix ans après la réception de l’immeuble, cinq ans avant l’assujettissement au plan, qui n’intervient qu’à quinze ans. Depuis le 1er janvier 2023, le texte ne prévoit plus aucune dispense, ni pour les immeubles de moins de dix lots, ni sur le fondement d’un diagnostic rassurant — les dispenses de l’ancien article 14-2 issu de la loi ALUR sont mortes avec la réforme. La cotisation annuelle minimale est d’au moins 5 % du budget prévisionnel, portée au montant le plus élevé entre ces 5 % et 2,5 % des travaux programmés lorsqu’un plan a été adopté. Sur un budget de 210 000 euros et un plan chiffré à 1,9 million d’euros, l’écart va de 10 500 euros à 47 500 euros par an. Le III de l’article 14-2-1 ajoute une brutalité que les vendeurs découvrent souvent trop tard : les sommes versées entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat et ne sont jamais remboursées à la cession, sauf clause de reprise expressément stipulée.
5. Le recouvrement des cotisations s’est durci en 2024 et 2026
La cotisation au fonds de travaux se répartit aux tantièmes généraux, sans qu’il y ait lieu de rechercher l’utilité de tel équipement pour tel lot (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 22-21.758, publié). Le recouvrement, lui, s’est nettement resserré : la mise en demeure préalable doit désormais indiquer avec précision la nature et le montant de chaque provision réclamée, à peine d’irrecevabilité de la demande en justice (Cass. 3e civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007, publié ; confirmé par Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950, FS-B). Une mise en demeure globale, qui se contentait jusqu’ici de viser « les charges impayées », ne suffit plus : les trames de recouvrement antérieures à décembre 2024 sont à refaire, poste par poste. Le législateur n’a d’ailleurs sanctionné que le maniement des fonds, et de façon automatique : le défaut d’ouverture d’un compte séparé rémunéré emporte la nullité de plein droit du mandat du syndic à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation (loi de 1965, art. 18, II). Aucune disposition équivalente ne sanctionne le défaut d’inscription du plan à l’ordre du jour.
6. La réinscription annuelle est le manquement le plus facile à prouver
Le second alinéa du II de l’article 14-2 est la disposition la plus souvent ignorée du dispositif : il impose d’inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée appelée à approuver les comptes, soit la question de l’adoption si le plan ne l’a pas été, soit les décisions de mise en œuvre de l’échéancier. L’obligation est donc annuelle et perpétuelle. Un refus d’adoption ne clôt rien : il rouvre le dossier l’année suivante, et l’année d’après. Le syndic qui archive le projet après un vote négatif crée un manquement qui se renouvelle à chaque exercice, et dont la preuve tient dans un seul document, l’ordre du jour — c’est le manquement le plus facile à établir de toute la matière. Il ne se confond pas avec la responsabilité du syndic pour le sens du vote lui-même : un syndic ayant mandaté un expert puis inscrit la résolution ne répond pas du refus opposé par l’assemblée (CA Montpellier, 7 avril 2026, RG n° 23/03844). Il répond de ce qu’il devait mettre au vote, non de ce que l’assemblée a décidé.
Le cabinet Guyader Avocat a détaillé l’ensemble du dispositif — généalogie des textes, calendrier de l’obligation, contenu du projet, chaîne des votes, fonds de travaux, sanctions et financements — dans un guide pratique consacré au plan pluriannuel de travaux en copropriété. Recevoir le guide pour disposer de la feuille de route complète, y compris la liste des neuf vérifications à mener avant chaque assemblée d’approbation des comptes.
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