Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 (JO du 27 mai 2026) — articles 61 à 63
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 ne bouleverse pas le statut des baux commerciaux : elle le retouche en cinq points précis, entrés en vigueur le 28 mai 2026. Mensualisation du loyer, plafonnement des garanties locatives, sécurisation des clauses d’indexation dites « tunnel », renforcement encadré de la clause résolutoire et clarification du droit de préférence du locataire en cas de vente des murs — chacune de ces modifications s’applique, sauf exception, aux baux en cours. Le cabinet en propose ci-dessous la lecture article par article, assortie d’un tableau de synthèse du droit transitoire. Le tableau vaut plus que le texte lui-même.
Une réforme ciblée, d’application immédiate
Publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, la loi n° 2026-403 modifie le titre IV du livre premier du Code de commerce sur cinq points précisément délimités par ses articles 61 à 63. Le texte ne procède à aucune recodification d’ensemble et laisse inchangés les mécanismes centraux du statut — durée du bail, plafonnement du loyer renouvelé, indemnité d’éviction. Son entrée en vigueur, fixée au 28 mai 2026, ne distingue pas entre baux conclus avant et après cette date : sauf disposition transitoire propre à chaque article, les nouvelles règles s’appliquent aux baux en cours.
1. La mensualisation du loyer devient un droit du locataire (article L. 145-32-1)
Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce ouvre au locataire la faculté d’exiger le paiement mensuel du loyer, en lieu et place de la périodicité trimestrielle habituellement stipulée au bail. Le bailleur ne peut s’y opposer : la disposition est d’ordre public et toute clause contraire est réputée non écrite. Le droit s’exerce par notification au bailleur et prend effet, selon les modalités précisées par le texte, dans un délai bref suivant la demande. Le silence du bailleur ne vaut pas refus. La mesure vaut pour les baux conclus avant comme après le 28 mai 2026 : un locataire déjà en place peut donc, dès l’entrée en vigueur, notifier sa demande de passage à la mensualité sans attendre le renouvellement ou une quelconque révision du bail.
2. Le plafonnement des garanties locatives à un trimestre (article L. 145-40)
L’article L. 145-40 modifié plafonne désormais à un trimestre de loyer le montant du dépôt de garantie exigible, lequel ne peut porter intérêt au profit du bailleur. Le dépôt dort, il ne travaille pas pour lui. Le texte encadre également le sort de cette garantie en cas de mutation de l’immeuble : le dépôt de garantie est transmis de plein droit au nouveau propriétaire, tandis que les autres sûretés éventuellement constituées — cautionnement, garantie à première demande — deviennent caduques et doivent faire l’objet d’une main levée dans un délai de six mois suivant la mutation. À l’expiration ou à la résiliation du bail, la restitution du dépôt obéit à un régime de délais gradué, de l’ordre de trois à six mois selon que des sommes restent ou non dues par le locataire. La question de savoir si le plafond d’un trimestre s’apprécie garantie par garantie ou de manière cumulée, lorsque plusieurs sûretés coexistent, n’est pas expressément tranchée par le texte et devra être précisée par la pratique ou par la jurisprudence.
3. Les clauses tunnel validées, à condition d’être symétriques (article L. 145-38-1)
Le nouvel article L. 145-38-1 consacre la validité des clauses dites « tunnel », qui encadrent la variation du loyer indexé par un plancher et un plafond, à la double condition qu’elles jouent de manière symétrique à la hausse comme à la baisse et qu’elles portent sur un loyer indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Le législateur reprend ainsi, en la sécurisant, une pratique que la Cour de cassation avait précédemment admise sous réserve de réciprocité (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 20-17.691), tout en écartant le risque de requalification en clause d’échelle mobile prohibée dès lors que la condition de symétrie fait défaut. Une clause asymétrique tombe entièrement.
4. Une clause résolutoire renforcée, non neutralisée (article L. 145-41)
La réforme ne remet pas en cause le principe de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, mais en durcit les conditions de mise en œuvre au profit du locataire en difficulté. L’article L. 145-41 modifié subordonne désormais l’acquisition de la clause à la démonstration, par le locataire, de sa capacité à régler la dette locative et à la reprise du paiement du loyer courant avant la première audience. Le dispositif s’inscrit dans la ligne déjà tracée par la Cour de cassation, qui avait jugé imprescriptible l’action tendant à faire réputer non écrite une clause résolutoire irrégulière (Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405) et précisé les modalités de son contrôle par le juge du fond (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454). En pratique, bailleurs et locataires devront anticiper, dès la délivrance du commandement, la question de la solvabilité du preneur et de sa capacité à reprendre le paiement du loyer courant.
5. Le droit de préférence du locataire, désormais défini par la loi (article L. 145-46-1)
Le droit de préférence dont bénéficie le locataire en cas de vente des murs de son local est précisé par une définition légale du local commercial ou artisanal auquel il s’applique, excluant explicitement les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts. Cette clarification met fin à une partie du contentieux né de l’imprécision du champ d’application initial du dispositif. La Cour de cassation a par ailleurs eu l’occasion, peu après l’entrée en vigueur de la loi, de préciser les conséquences d’une rétractation de l’offre faite au locataire dans le cadre du droit de préférence (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765), venant compléter le cadre jurisprudentiel déjà posé sur le calcul des sommes dues au locataire évincé de son droit (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643).
Tableau du droit transitoire
Sauf disposition contraire propre à chacun des cinq articles modifiés, la loi n° 2026-403 est d’application immédiate aux baux commerciaux en cours à la date de son entrée en vigueur.
| Disposition | Entrée en vigueur | Application aux baux en cours |
|---|---|---|
| Mensualisation du loyer (L. 145-32-1) | 28 mai 2026 | Oui, sur notification du locataire |
| Plafonnement des garanties (L. 145-40) | 28 mai 2026 | Oui ; transmission du dépôt et caducité des autres sûretés en cas de mutation postérieure |
| Clauses tunnel (L. 145-38-1) | 28 mai 2026 | Oui, pour les clauses indexées sur l’ILC ou l’ILAT respectant la condition de symétrie |
| Clause résolutoire renforcée (L. 145-41) | 28 mai 2026 | Oui, aux commandements délivrés à compter de cette date |
| Droit de préférence clarifié (L. 145-46-1) | 28 mai 2026 | Oui, aux projets de cession notifiés à compter de cette date |
Ce calendrier resserré — cinq réformes entrées en vigueur le même jour, sans période transitoire distincte — impose aux bailleurs comme aux locataires de revoir sans délai leurs baux en cours : clauses de garantie à plafonner, clauses d’indexation à vérifier, procédures de recouvrement à adapter aux nouvelles conditions de la clause résolutoire.
Le guide complet, avec modèles de clauses actualisées
Le cabinet a préparé un guide pratique détaillant, article par article, l’application de la loi n° 2026-403 aux situations contractuelles courantes — bail en cours de mensualisation, garantie à recalculer, clause tunnel à sécuriser, clause résolutoire à faire valoir ou à contester, droit de préférence à exercer ou à écarter. Il est disponible en téléchargement gratuit, sur simple communication d’une adresse e-mail professionnelle :
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