Semaine du 25 au 31 août 2026
Synthèse législative, réglementaire et jurisprudentielle.
I. Législation et réglementation
Aides à la rénovation énergétique : resserrement de MaPrimeRénov’ et de l’éco-prêt à taux zéro
Le décret n° 2026-822 du 25 août 2026, modifiant le décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 relatif à la prime de transition énergétique, retire du parcours « par geste » de MaPrimeRénov’ une série de travaux jusqu’ici éligibles : équipements de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire indépendants fonctionnant au bois ou à la biomasse, pompes à chaleur dédiées à l’eau chaude sanitaire, systèmes de ventilation, isolation, et, hors outre-mer, équipements solaires thermiques ou à capteurs hybrides. Pour les gestes maintenus, l’accès au parcours est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 en métropole au bénéfice des logements classés F et G. Le texte s’applique aux demandes déposées à compter du 1er septembre 2026.
Un arrêté du même jour modifie parallèlement le régime de l’éco-prêt à taux zéro : les offres « performance énergétique globale » portant sur une maison individuelle devront financer un projet comportant la décarbonation du chauffage et de l’eau chaude sanitaire, par pompe à chaleur non hybride, raccordement à un réseau de chaleur, système biomasse ou solaire. La condition ne vise ni les syndicats de copropriétaires ni les ménages réalisant des travaux sur parties privatives.
Le calendrier est brutal. Un dossier déposé le 31 août relève encore de l’ancien régime ; le même dossier déposé le lendemain perd le financement de plusieurs postes. Les devis chiffrés cet été sur la base de gestes désormais sortis du barème vont laisser un reste à charge que quelqu’un devra supporter, l’entreprise ou le maître d’ouvrage. Vérifier la date de dépôt avant toute signature.
Diagnostic de performance énergétique : le coefficient de l’électricité ramené à 1,7
Un arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août, abaisse de 1,9 à 1,7 le coefficient de conversion de l’énergie finale électrique en énergie primaire retenu pour le diagnostic de performance énergétique et l’audit énergétique, à compter du 1er janvier 2027. C’est la deuxième révision en une année, le coefficient étant déjà passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Selon les estimations diffusées, quelque 300 000 résidences principales quitteraient les classes F et G sans qu’aucun travail n’ait été entrepris. Le texte prolonge l’arrêté du 11 juin 2026, publié au Journal officiel du 13 août, qui transpose la directive (UE) 2024/1275 du 24 avril 2024 et introduit au 1er janvier 2027 la mention « A0 » pour les bâtiments à émissions nulles, l’indication de la quantité d’énergie renouvelable produite sur site et sa répartition par source.
Une passoire aujourd’hui, un logement louable demain, sans un euro de travaux. La conséquence contractuelle est immédiate : la date d’établissement du diagnostic devient un élément de négociation à part entière. Un DPE réalisé avant le 1er janvier 2027 conserve son étiquette et sa durée de validité, quand le même bien diagnostiqué après pourra afficher une classe supérieure. Dans un avant-contrat signé cet automne pour une vente qui se régularisera en 2027, la question de savoir qui commande le diagnostic, et quand, mérite d’être traitée expressément.
Vente HLM : ouverture du parc social au régime d’amortissement « Relance »
Le décret n° 2026-826 du 25 août 2026, publié au Journal officiel du 28 août et entré en vigueur le 29, adapte les conditions de vente par les organismes d’habitations à loyer modéré des logements qu’ils produisent en vue de la vente. Ces logements peuvent désormais être cédés à des personnes physiques qui les donneront en location sous le régime d’amortissement créé par la loi de finances pour 2026. La déduction est plafonnée à 8 000 euros par an et par foyer fiscal, portée à 10 000 ou 12 000 euros selon l’affectation du logement. Jusqu’ici, l’organisme ne pouvait céder à un investisseur particulier qu’à la condition que celui-ci s’engage sur les niveaux de loyer social ou très social du conventionnement Anah ; le nouveau régime d’amortissement lui restait fermé.
Régime unique de la haie
Le décret n° 2026-829 du 28 août 2026, publié au Journal officiel du 29 août, précise les modalités de la déclaration unique prévue à l’article L. 412-22 du code de l’environnement et de l’autorisation unique de l’article L. 412-23, issues de la loi n° 2025-268 du 24 mars 2025 d’orientation pour la souveraineté alimentaire et le renouvellement des générations en agriculture. Treize réglementations distinctes cèdent la place à une procédure unique, portée par une téléprocédure dédiée, le « guichet unique de la haie » : tout porteur de projet souhaitant détruire une haie souscrit une déclaration unique auprès du préfet de département. Le décret s’applique aux projets soumis à déclaration déposés à compter du 1er octobre 2026 en France métropolitaine. Les opérations d’aménagement et de lotissement impliquant l’arrachage de linéaires bocagers sont directement concernées.
II. Jurisprudence
Conseil d’État, 6e et 5e chambres réunies, 3 août 2026, n° 497092, publié au Recueil Lebon
Une société de promotion avait déposé le 31 janvier 2023 une demande de permis portant sur trois bâtiments de cinquante-deux logements à Sainte-Foy-lès-Lyon. Le maire a refusé le permis en se fondant sur le caractère incomplet du dossier. Le tribunal administratif de Lyon avait annulé ce refus, au double motif que le maire n’avait pas invité le pétitionnaire à compléter son dossier et qu’aucune omission ou insuffisance n’avait empêché l’administration de se prononcer sur la conformité du projet. Le Conseil d’État juge qu’un dossier incomplet peut justifier un refus alors même que l’administration n’a sollicité aucune pièce complémentaire en cours d’instruction, à la condition que les pièces manquantes aient effectivement fait obstacle à l’appréciation de la conformité du projet aux règles d’urbanisme applicables.
Portée pratique. La condition n’est pas de pure forme. Un refus fondé sur l’incomplétude qui ne démontre pas en quoi la pièce absente empêchait l’instruction demeure illégal, et la motivation de l’arrêté devient le terrain du contentieux. Côté pétitionnaire, l’absence de demande de pièces complémentaires ne purge plus le grief.
Conseil d’État, 3e et 8e chambres réunies, 16 juillet 2026, n° 504075
Une commune contestait le prélèvement de 37 377 euros mis à sa charge au titre de l’année 2021 en raison d’un nombre insuffisant de logements sociaux, ses recours ayant été rejetés par le tribunal administratif de Rennes. Le litige portait sur le bénéfice de l’exonération triennale de prélèvement en cas de nouvel assujettissement aux obligations de l’article 55 de la loi SRU, pour une commune déjà soumise à ces obligations avant 2015. Le Conseil d’État retient que l’exonération instituée par la loi du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté bénéficie à l’ensemble des communes qui ne remplissaient pas les conditions d’assujettissement au 1er janvier 2015, sans qu’un assujettissement antérieur y fasse obstacle.
Conseil d’État, 25 mars 2026, Établissement public foncier d’Île-de-France, n° 504317
La cour administrative d’appel avait jugé que l’établissement ne justifiait pas que son projet, un immeuble collectif de cinquante-deux logements dont seize locatifs sociaux, pût être mené à bien de manière certaine et dans un délai raisonnable, la parcelle préemptée de 68 mètres carrés s’inscrivant dans un îlot de huit parcelles nécessaires à l’opération, dont deux seulement avaient été acquises. Le Conseil d’État censure l’erreur de droit : il appartenait seulement à la cour de rechercher si le titulaire du droit de préemption justifiait, à la date d’exercice de ce droit, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, peu important que la date de réalisation effective ne pût encore être déterminée en raison de la nécessité d’acquérir d’autres biens à proximité.
Portée pratique. La décision de préemption doit répondre à la question « quoi ? », non à la question « quand ? ». Pour l’acquéreur évincé, l’argument tiré de l’incertitude calendaire perd toute portée ; la contestation se déplace vers la réalité et la consistance du projet invoqué, et vers la mention de sa nature dans la décision, exigence maintenue depuis l’arrêt Commune de Meung-sur-Loire du 7 mars 2008.
Cour administrative d’appel de Bordeaux, 26 juin 2026, n° 25BX00348
Le maire qui met en demeure l’auteur de travaux irréguliers de régulariser sa situation sur le fondement des articles L. 481-1 et suivants du code de l’urbanisme doit respecter une procédure contradictoire, tant pour la mise en demeure que pour l’arrêté fixant l’astreinte. La cour juge que cette exigence ne se reproduit pas au stade de la liquidation trimestrielle : le législateur ayant entendu déterminer l’ensemble des règles de procédure applicables aux décisions prises sur ce fondement, l’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration n’est pas applicable à l’arrêté de liquidation d’astreinte pris sur le fondement de l’article L. 481-2. La solution rejoint celle retenue par la cour administrative d’appel de Nantes en mars 2026 pour le dispositif comparable de l’article L. 171-8 du code de l’environnement.
Portée pratique. Le Conseil d’État ne s’est pas prononcé : nous raisonnons ici sur deux arrêts d’appel convergents, rien de plus, et la prudence commande de le dire. En l’état, le contradictoire se joue en amont, au stade de la mise en demeure. C’est là que l’administré doit faire valoir les circonstances étrangères à son fait, l’article L. 481-2 lui réservant par ailleurs, à chaque liquidation trimestrielle, la faculté de solliciter une exonération partielle ou totale du produit de l’astreinte.
Conseil d’État, 10e et 9e chambres réunies, 7 juillet 2026, n° 505473
L’intérêt à agir du voisin contre un permis de construire s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande de permis, sauf circonstances particulières dûment justifiées. Les requérants, bénéficiaires d’une promesse de vente signée le 4 août 2023 sur un terrain voisin, contestaient un permis délivré le 21 mai 2024. La demande avait été affichée le 31 juillet 2023, quatre jours avant la signature de la promesse. Le Conseil d’État juge que l’existence d’une négociation en cours, aboutissant à une promesse conclue postérieurement à l’affichage, ne constitue pas une circonstance particulière au sens de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme.
Portée pratique. Quatre jours. Le conseil à donner à l’acquéreur tient en une phrase : avant de signer le compromis, passer en mairie consulter le registre des demandes d’autorisation d’urbanisme. Un projet affiché la veille de la signature prive définitivement l’acquéreur de tout recours contre lui, et cette vérification devrait figurer au rang des diligences ordinaires du rédacteur d’acte.
La troisième chambre civile n’a rendu aucune décision publiée sur la période, vacation judiciaire oblige. Les commentaires doctrinaux parus cette semaine portent sur des arrêts antérieurs, notamment en matière de plafond de garantie décennale rapporté au coût de l’opération et d’interruption de la forclusion par l’action du syndicat des copropriétaires au profit des copropriétaires pris individuellement.
III. Autres points de vigilance
Rénovation énergétique et sous-traitance
Le décret n° 2026-774 du 12 août 2026, modifiant le décret n° 2014-812 du 16 juillet 2014, tire les conséquences de la loi du 30 juin 2025 contre toutes les fraudes aux aides publiques : à compter du 1er janvier 2027, sur un chantier sous-traité, l’entreprise qui émet la facture devra elle-même détenir un signe de qualité, la mention RGE. Le recours à la sous-traitance est par ailleurs limité à deux rangs depuis le 1er janvier 2026. La cible est explicite : les apporteurs d’affaires non qualifiés qui sous-traitaient l’intégralité du chantier tout en captant l’aide publique.
Crédit immobilier et prévention du surendettement
Le décret n° 2026-719, publié au Journal officiel du 2 août 2026 et applicable au 20 novembre 2026, renforce l’obligation d’évaluation de la solvabilité : consultation du fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, vérification, et non plus simple déclaration, des revenus, charges récurrentes et situation patrimoniale, formalisation des procédures et conservation des données ayant fondé la décision d’octroi pendant toute la durée d’exécution du contrat.
Fiscalité et doctrine administrative
La documentation administrative publiée cette semaine précise les exonérations temporaires de taxe foncière ouvertes aux entreprises dans les zones France ruralités revitalisation et prolonge l’exonération de droits de mutation applicable à Mayotte. Les seuils du régime micro-BIC pour la période 2026-2028 ont également été actualisés, point à surveiller pour les bailleurs en meublé.
Marché et politique du logement
Les taux du crédit immobilier se stabilisent, la tension sur le logement étudiant persiste et la renégociation des baux de bureaux progresse. Devant le Cercle des managers de l’immobilier, le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a détaillé les leviers de son projet de loi de relance : raccourcissement des procédures, assouplissement des conditions de location des logements classés G sous condition d’engagement de travaux, simplification du dispositif de défiscalisation. Le texte n’est pas déposé. Rien n’est acquis.